Transparenz
Wie der Objekt-Check rechnet
Jede Formel, jede Eingangsgröße mit Quelle, und ein Beispiel, das vollständig durchgerechnet ist.
Alle Zahlen dieser Seite entstehen beim Bauen aus derselben Funktion, die auch dein Objekt-Check im Browser aufruft — sie können also nicht auseinanderlaufen. Der Objekt-Check rechnet vollständig auf deinem Gerät; nichts davon wird übertragen. Es ist eine Überschlagsrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
Das Beispiel
- Ort
- Karlsruhe, Stadt
- Kaufpreis
- 300.000 €
- Wohnfläche
- 70 m²
- Kaltmiete
- 950 €/Monat
- Eigenkapital
- 90.210 €
- Zins / Tilgung
- 3,8 % / 2,0 % p. a.
Ein Ort mit amtlichem Kaufpreis UND langer Preisreihe (GREIX, 34 Jahre). Nur dort zeigt das Beispiel alle Abschnitte, auch Marktvergleich und Wertsteigerungs-Szenario. An einem Ort ohne Kaufpreisdaten blieben zwei Abschnitte leer.
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuch + Maklerprovision, jeweils auf den Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer 5,0 %Satz des Bundeslandes, hier Baden-Württemberg. Feste Tabelle für alle 16 Länder, recherchiert am 27.08.2026 gegen zwei unabhängige Quellen.
- Notar und Grundbuch 1,5 %Standardwert, im Objekt-Check änderbar.
- Maklerprovision 3,57 %Käuferanteil bei hälftig geteilter Gesamtprovision von 7,14 % inklusive Umsatzsteuer. Seit der Käufer-Verkäufer-Teilung 2020 ist das keine Ländersache mehr, sondern verhandelbar — beim Privatverkauf ohne Makler sind es 0 %. Deshalb ein änderbarer Standardwert und kein Bundesland-Preset.
5,0 % + 1,5 % + 3,57 % = 10,07 % ·300.000 € × 10,07 % = 30.210 €
Gesamtkosten inklusive Nebenkosten: 330.210 €
Kredit und monatliche Rate
Kredit = Gesamtkosten − Eigenkapital · Rate = Kredit × (Zins + Tilgung) ÷ 12
- Eigenkapital-Vorschlag20 % des Kaufpreises plus die vollen Kaufnebenkosten. Die Nebenkosten sind bewusst ganz dabei — Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit. Im Objekt-Check überschreibbar.
- AnnuitätendarlehenGleichbleibende Rate; der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil steigt. Monat für Monat über 30 Jahre simuliert, nicht mit einer Jahresformel genähert.
330.210 € − 90.210 €= 240.000 € Kredit ·240.000 € × (3,8 % + 2,0 %) ÷ 12 = 1.160 € pro Monat
Mietrendite und Cashflow
Mietrendite = Jahres-Kaltmiete ÷ Kaufpreis · Cashflow = Kaltmiete − Kreditrate
- Brutto, nicht nettoVor Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage. Die Mietrendite beschreibt das Objekt, nicht dein Ergebnis — deshalb steht der Cashflow direkt daneben.
- Cashflow vor SteuerKaltmiete minus Kreditrate. Die Tilgung ist darin enthalten, obwohl sie kein Verlust ist, sondern Umschichtung in Eigentum — wer die Rate zahlen muss, spürt sie trotzdem als Abfluss.
950 € × 12 = 11.400 € ÷ 300.000 €= 3,80 % ·950 € − 1.160 €= -210 € pro Monat
Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ (Kaltmiete × 12)
- Dieselbe Aussage wie die MietrenditeDer Faktor ist ihr Kehrwert: 4 % Rendite sind das 25-Fache, 2 % das 50-Fache. Beide stehen da, weil „das 25-Fache der Jahresmiete" für die meisten greifbarer ist als eine Prozentzahl — dieselbe Größe, zwei Lesarten.
- Vor allen KostenGerechnet wird mit dem reinen Kaufpreis, ohne Kaufnebenkosten, und mit der Kaltmiete, ohne Verwaltung und Rücklage. Wer den Faktor zwischen Objekten vergleicht, vergleicht deshalb Gleiches — aber nicht das Ergebnis.
- Keine SchwelleWas ein „guter" Faktor ist, hängt von Lage, Zustand und Zinsniveau ab. Diese Seite nennt die Zahl und sagt, wie sie entsteht — die Bewertung bleibt bei dir.
300.000 € ÷ (950 € × 12) = 11.400 € Jahresmiete → 26,3-fach
Mietdeckungsquote
Mietdeckungsquote = Kaltmiete ÷ monatliche Rate × 100
- Was sie beantwortetWie viel von der Kreditrate die Miete trägt. Über 100 % bleibt etwas übrig, darunter kommt die Differenz aus anderen Mitteln. Der Cashflow sagt dasselbe als Eurobetrag — die Quote lässt sich zwischen verschieden teuren Objekten vergleichen, ein Eurobetrag nicht.
- Anfängliche RateGerechnet mit der Rate im ersten Jahr. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt diese Rate nominal gleich, die Miete steigt in der Simulation dagegen mit der angenommenen Mietentwicklung — die Quote verbessert sich also im Zeitverlauf.
- Ohne Kredit gibt es sie nichtWer vollständig aus Eigenkapital kauft, hat keine Rate. Dann steht hier nichts — weder 0 % noch „unendlich", denn es gibt nichts zu decken.
950 € ÷ 1.160 € = 82 % der Rate
Steuer-Überschlag
Zu versteuern = Jahres-Kaltmiete − Zinsanteil − AfA · Steuer = zu versteuern × Grenzsteuersatz
- AfA 80 % Gebäudeanteil, 2 % pro Jahr§ 7 Abs. 4 EStG für Bestandsimmobilien. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, deshalb der Gebäudeanteil. Beide Werte sind Standardannahmen und im Objekt-Check änderbar.
- Zinsanteil Jahr 1Nur die Zinsen sind Werbungskosten, nicht die Tilgung. Der Wert kommt aus der Monatssimulation, nicht aus einer Näherung.
- Grenzsteuersatz 35 %Annahme für den persönlichen Spitzensatz. Das ist der Wert, der am stärksten von deiner Lage abhängt — änderbar.
11.400 € − 9.036 € − 4.800 €= -2.436 € · × 35 % = 852 € Erstattung
Cashflow nach überschlägiger Steuer:-139 € pro Monat
Stresstest
Zins + 2 Prozentpunkte, gleichzeitig 2 Monate Leerstand im Jahr
- Beide Belastungen zugleichNicht nacheinander. Ein Test, der jeweils nur eine Sache verschlechtert, sagt wenig — schlechte Jahre kommen selten einzeln.
Zins 3,8 % → 5,8 %: Rate 1.560 € · Miete 10 von 12 Monaten: 792 € · Cashflow -768 € pro Monat
Das Objekt käme dann ins Minus — die Lücke müsstest du aus anderen Mitteln decken.
Marktvergleich
Abweichung = (dein Preis je m² − örtlicher Preis je m²) ÷ örtlicher Preis je m²
- Örtlicher Kaufpreis 3.800 € je m² (2026)GREIX – German Real Estate Index — GREIX, IfW Kiel / ECONtribute. Amtlich gemessen für Karlsruhe, Stadt. Wo es keine gemessenen Kaufpreise gibt, tritt die Bodenrichtwert-Schätzung an ihre Stelle (siehe unten) — und wo auch die fehlt, entfällt dieser Abschnitt, statt eine Zahl zu erfinden.
300.000 € ÷ 70 m² = 4.286 € je m² · gegen 3.800 € je m²:+12,8 %
Ab wann im Plus?
Zwei getrennte Fragen, 30 Jahre monatsweise simuliert
- Cashflow-SchwelleAb wann haben die laufenden Einnahmen die laufenden Ausgabenund die Kaufnebenkosten wieder eingespielt. Die strenge Sicht: echtes Geld, das zurückgeflossen ist.
- Vermögens-SchwelleAb wann das Vermögen den eingesetzten Betrag übersteigt. Hier zählt die Tilgung mit, denn sie ist kein Verlust. Bewusstohne Wertsteigerung.
- Mietwachstum 1,5 % pro JahrAnnahme für die Simulation, änderbar.
Cashflow-Schwelle: Jahr 30 · Vermögens-Schwelle: Jahr 8
Szenario, keine Rechnung: Mit 2,21 % Preissteigerung pro Jahr — dem örtlichen Durchschnitt der letzten 34 Jahre (1992–2026) — wäre die Vermögens-Schwelle in Jahr 4 erreicht. Eine angenommene Preissteigerung ist keine Rechnung, sondern eine Wette — deshalb steht sie getrennt und fließt nirgends sonst ein.
Wo Kaufpreise fehlen: die Bodenrichtwert-Schätzung
Gemessene Wohnungspreise gibt es nur für rund 2.550 bewertete Orte. Für einen Teil der übrigen liegen amtliche Bodenrichtwerte vor — der Preis des unbebauten Grundstücks. Daraus schätzt ein Modell den Wohnungspreis je m².
- Formel: 1.344 € + 3.97 × BRWAdditiv, nicht multiplikativ: Ein Gebäude kostet auch dort Geld, wo der Boden fast nichts kostet. Ein reiner Faktor hätte in günstigen Lagen unmögliche Renditen ergeben — im Test bis 142 % gegen eine gemessene Spanne von 1,7–3,5 %. Das additive Modell bleibt bei 7,8 %.
- Güte: R² 0,73 bei 9 StützpunktenDas ist wenig. Die Schätzung liegt im Test um typischerweise 17 % daneben, im schlechtesten Fall um 38 %. Ein so geschätzter Preis ist ein Anhaltspunkt und kein Marktwert — deshalb trägt er auf jeder Seite das Badge „geschätzt", und deshalb fließt nichts Kaufpreisbasiertes in den Standort-Score ein.
- Gültig zwischen 260 € und 1.000 € je m²Zwischen diesen Werten liegen die Stützpunkte. Außerhalb extrapoliert das Modell, und was ein Modell außerhalb seines Stützbereichs behauptet, ist nicht geprüft, sondern gerechnet.
Eigene Berechnung auf Basis von: Bodenrichtwerte (BORIS) (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der jeweiligen Länder) und GREIX – German Real Estate Index (GREIX, IfW Kiel / ECONtribute). Vollständige Quellenliste auf der Methodik-Seite.
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