standortscore

Gemeinde · Niedersachsen

Alfhausen

in Osnabrück

Standort-Score

80von 100

stark

  • Nachfrage88starkWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand1,9 %starkGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre+8,1 %starkGemeindewert
    • Mieternachfrage von außensehr schwachgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung71überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre+8,1 %starkGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit3.900 €/MonatschwachKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner24,7starkGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität81starkWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit3,8 %starkKreiswert
    • Klimarobustheit10 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 35 — durchschnittliche BelastungdurchschnittlichDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
1,9 %sehr niedrig
Bevölkerung, 10 J.
+8,1 %stark wachsend
Mietrendite
3,9 %niedrig
Kaufpreis
26 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
3,8 %niedrig

Mit 4.168 Einwohnern ist Alfhausen eine kleine Gemeinde im Landkreis Osnabrück in Niedersachsen — rund 26 km von Osnabrück entfernt. Am stärksten fällt auf: nur 1,9 % der Wohnungen stehen leer, und mit 3,8 % Arbeitslosigkeit steht der Kreis gut da. Eine Wohnung kostet hier schätzungsweise rund 26 Jahresmieten, was 3,9 % Mietrendite entspricht. Fuchs Gruppe ist in der Region ansässig.

Alfhausen steht im Landkreis Osnabrück auf Rang 2 von 34 — unter den ersten drei. Im Bundesland ist es Rang 26 von 941, im oberen Drittel. Von den 5 nächstgelegenen Gemeinden schneiden 1 besser ab — Alfhausen liegt 9 Punkte über dem Schnitt der direkten Umgebung.

Für Alfhausen liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 3.900 € brutto im Monat und liegen damit 6 % unter dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 366 € Kaltmiete — rund 9 % eines Bruttomonatsverdienstes.

Mit 1,9 % Leerstand ist der Wohnungsmarkt eng — wer vermietet, findet in aller Regel Mieter. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 8,1 % gewachsen. Gebaut wird rege: 24,7 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Unternehmen mit Hauptsitz in der Region

Quelle: Wikidata (gemeinfrei). Erfasst sind Unternehmen mit Hauptsitz in diesem Kreis — große Werke ohne Konzernsitz fehlen dadurch. Keine Rangfolge, keine vollständige Liste.

Lohnt sich Vermietung in Alfhausen?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 26 Jahresmieten. Bei rund 3,9 % Mietrendite, also etwa auf Höhe des Bauzinses, bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.

Im Vergleich: günstiger als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite3,9 %niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten26×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.622 €geschätzt aus Bodenrichtwertbesser als 64 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²5,23 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Alfhausen dauerhaft Mieter?

Fast jede Wohnung ist vermietet — nur 1,9 % stehen leer. Die Einwohnerzahl wächst (+8,1 % in zehn Jahren), die Nachfrage also auch.

Leerstand1,9 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+8,1 %besser als 87 von 100 Gemeinden.
Nachfrage88starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Alfhausen selbst?

Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 26 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: günstiger als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten26×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Alfhausen langfristig?

Die Voraussetzungen sind gut: Alfhausen zieht Menschen an und die Kaufkraft stimmt. Das sind die beiden Größen, die langfristig auf die Preise wirken. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre+8,1 %besser als 87 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre24,7 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit3.900 €/Monat — unter dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung71überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Alfhausen schiefgehen?

Der Arbeitsmarkt ist stabil (3,8 % Arbeitslosigkeit) — Mietausfälle sind hier seltener.

Arbeitslosigkeit3,8 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit10 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 35 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr10,1Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex35Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr3,7Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität81starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Alfhausen laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 420 % — etwas über dem bundesweiten Mittel. Beim Kauf werden 5,0 % Grunderwerbsteuer fällig — im mittleren Bereich der Bundesländer.

Grundsteuer-Hebesatz B420 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer5,0 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Alfhausen?

Ungewöhnlich vielseitig: Die Wohnungen sind gefragt, und die Aussichten auf einen haltbaren Wert sind gut. Solche Orte sind selten — sieh dir die Zahlen oben genau an, bevor du darauf baust.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,9 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten26×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²1.622 €geschätzt aus Bodenrichtwert
Kaltmiete je m²5,23 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 3.895 16 3.899 17 3.921 18 4.012 19 4.024 20 4.108 21 4.056 22 4.104 23 4.168 24 4.210 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)8,1%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)3.900 €/Monatunter dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote3,8%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote1,9%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.3,87%Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.1.622 €geschätztAus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.70 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
03459001
Bundesland
Niedersachsen
Kreis
Osnabrück
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
49594
Einwohner
4.168

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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