standortscore

Gemeinde · Brandenburg

Bernau bei Berlin, Stadt

in Barnim

Standort-Score

76von 100

stark

  • Nachfrage93starkWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand1,4 %starkGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre+18,5 %starkGemeindewert
    • Mieternachfrage von außenschwachgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung84starkWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre+18,5 %starkGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit4.050 €/MonatdurchschnittlichKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner28,6starkGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität51durchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit5,6 %durchschnittlichKreiswert
    • Klimarobustheit16 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 27 — erhöhte Belastungsehr schwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
1,4 %sehr niedrig
Bevölkerung, 10 J.
+18,5 %stark wachsend
Mietrendite
3,2 %niedrig
Kaufpreis
31 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
5,6 %durchschnittlich

Bernau bei Berlin, Stadt ist eine Mittelstadt mit 44.597 Einwohnern im Landkreis Barnim in Brandenburg, nah an Berlin — rund 22 km. Am stärksten fällt auf: der Leerstand liegt bei sehr niedrigen 1,4 %, und die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 18,5 % gewachsen. Eine Wohnung kostet hier schätzungsweise rund 31 Jahresmieten, was 3,2 % Mietrendite entspricht.

Im Landkreis Barnim liegt Bernau bei Berlin, Stadt auf Rang 1 von 25 und damit an der Spitze. Landesweit reicht das für Rang 16 von 413 (im oberen Drittel). Gegenüber den direkten Nachbarn steht Bernau bei Berlin, Stadt um 6 Punkte besser da.

Ein eigener Entgeltwert für Bernau bei Berlin, Stadt wird nicht erhoben; im Kreis verdienen Vollzeitbeschäftigte im Mittel 4.050 € brutto im Monat und liegen damit 2 % unter dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. 70 m² kosten hier 502 € kalt, also etwa 12 % des Bruttomonatsverdienstes.

Der Leerstand liegt bei 1,4 %; frei stehende Wohnungen sind hier die Ausnahme. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 18,5 % gewachsen. Gebaut wird rege: 28,6 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Lohnt sich Vermietung in Bernau bei Berlin?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 31 Jahresmieten. Bei rund 3,2 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.

Im Vergleich: teurer als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite3,2 %niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten31×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²2.694 €geschätzt aus Bodenrichtwertschwächer als 73 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²7,17 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Bernau bei Berlin dauerhaft Mieter?

Fast jede Wohnung ist vermietet — nur 1,4 % stehen leer. Die Einwohnerzahl wächst (+18,5 % in zehn Jahren), die Nachfrage also auch.

Leerstand1,4 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+18,5 %Spitzenwert — besser als 95 von 100 Gemeinden.
Nachfrage93starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Bernau bei Berlin selbst?

Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 31 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: teurer als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten31×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Bernau bei Berlin langfristig?

Die Voraussetzungen sind gut: Bernau bei Berlin zieht Menschen an und die Kaufkraft stimmt. Das sind die beiden Größen, die langfristig auf die Preise wirken. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre+18,5 %Spitzenwert — besser als 95 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre28,6 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit4.050 €/Monat — unter dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung84starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Bernau bei Berlin schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 5,6 %, im üblichen Rahmen. Im Mittel der letzten zehn Jahre gab es hier 16 Hitzetage über 30 Grad pro Jahr — deutlich mehr als im Bundesschnitt.

Arbeitslosigkeit5,6 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit16 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 27 — erhöhte BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr16,1Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex27Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr2,5Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität51durchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Bernau bei Berlin laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 400 % — etwas über dem bundesweiten Mittel. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.

Grundsteuer-Hebesatz B400 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Bernau bei Berlin?

Ungewöhnlich vielseitig: Die Wohnungen sind gefragt, und die Aussichten auf einen haltbaren Wert sind gut. Solche Orte sind selten — sieh dir die Zahlen oben genau an, bevor du darauf baust.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,2 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten31×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²2.694 €geschätzt aus Bodenrichtwert
Kaltmiete je m²7,17 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 37.725 16 38.194 17 38.825 18 40.031 19 40.908 20 42.054 21 43.766 22 44.327 23 44.597 24 44.706 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)18,5%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)4.050 €/Monatunter dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote5,6%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote1,4%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.3,19%Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.2.694 €geschätztAus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.340 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
12060020
Bundesland
Brandenburg
Kreis
Barnim
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
16321
Einwohner
44.597

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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