Herzogenrath, Stadt in der Städteregion Aachen in Nordrhein-Westfalen zählt 48.574 Einwohner und liegt im Speckgürtel von Aachen, keine 15 km entfernt und entsprechend dicht bebaut. Am stärksten fällt auf: der Leerstand liegt mit 3,0 % im üblichen Rahmen, und seit zehn Jahren ziehen mehr Menschen zu als weg (+4,4 %). Die auffälligste Schwäche liegt bei der Stabilität: der Arbeitsmarkt ist mit 7,8 % Arbeitslosigkeit angespannt. Beim geschätzten ortsüblichen Preisniveau liegt die Mietrendite bei 3,3 % — 30 Jahresmieten für eine Wohnung. In der Region haben RWTH Aachen, Grünenthal und Offergeld Logistik ihren Sitz.
Herzogenrath, Stadt steht in der Städteregion Aachen auf Rang 5 von 10 — im Mittelfeld. Von den Nachbargemeinden unterscheidet sich Herzogenrath, Stadt kaum — die Umgebung liegt auf demselben Niveau.
Für Herzogenrath, Stadt liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 4.350 € brutto im Monat und liegen damit 5 % über dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 437 € Kaltmiete — rund 10 % eines Bruttomonatsverdienstes.
Der Leerstand liegt bei 3,0 % und damit im üblichen Bereich. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 4,4 % gewachsen. Gebaut wird rege: 11,6 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.
Lohnt sich Vermietung in Herzogenrath?
Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 30 Jahresmieten. Bei rund 3,3 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.
Im Vergleich: teurer als der Durchschnitt der bewerteten Orte.
Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.
Mietrendite3,3 %niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten30×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²2.277 €geschätzt aus Bodenrichtwertschwächer als 68 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²6,24 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.
Findet man in Herzogenrath dauerhaft Mieter?
3,0 % der Wohnungen stehen leer, das ist üblich. Die Einwohnerzahl wächst (+4,4 % in zehn Jahren), die Nachfrage also auch.
Leerstand3,0 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+4,4 %besser als 69 von 100 Gemeinden.
Nachfrage83starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Herzogenrath selbst?
Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 30 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.
Im Vergleich: teurer als der Durchschnitt der bewerteten Orte.
Kaufpreis in Jahresmieten30×geschätzt aus Bodenrichtwert
Steigt der Wert in Herzogenrath langfristig?
Die Voraussetzungen sind gut: Herzogenrath zieht Menschen an und die Kaufkraft stimmt. Das sind die beiden Größen, die langfristig auf die Preise wirken. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.
Einwohner, 10 Jahre+4,4 %besser als 69 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre11,6 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit4.350 €/Monat — über dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung64überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Was kann in Herzogenrath schiefgehen?
Mit 7,8 % Arbeitslosigkeit ist das größte Risiko, dass Mieter zahlungsunfähig werden oder wegziehen.
Arbeitslosigkeit7,8 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Stabilität18sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Was kostet Herzogenrath laufend?
Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 650 % — höher als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.
Grundsteuer-Hebesatz B650 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.
Für wen passt Herzogenrath?
Ungewöhnlich vielseitig: Die Wohnungen sind gefragt, und die Aussichten auf einen haltbaren Wert sind gut. Solche Orte sind selten — sieh dir die Zahlen oben genau an, bevor du darauf baust.