standortscore

Gemeinde · Thüringen

Oberheldrungen

in Kyffhäuserkreis

Standort-Score

12von 100

sehr schwach

  • Nachfrage22sehr schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand8,0 %schwachGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre-12,2 %sehr schwachGemeindewert
    • Mieternachfrage von außensehr schwachgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung3sehr schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre-12,2 %sehr schwachGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit3.500 €/Monatsehr schwachKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner2,8sehr schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität11sehr schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit8,3 %sehr schwachKreiswert
    • Klimarobustheit16 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 23 — erhöhte Belastungsehr schwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
8,0 %erhöht
Bevölkerung, 10 J.
-12,2 %schrumpfend
Mietrendite
3,8 %niedrig
Kaufpreis
27 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
8,3 %hoch

Mit 711 Einwohnern ist Oberheldrungen eine sehr kleine Gemeinde im Kyffhäuserkreis in Thüringen — rund 37 km von Erfurt entfernt bei sehr geringer Siedlungsdichte. Gegen den Ort spricht die Wertentwicklung: die Bevölkerung schrumpfte um 12,2 %. 27 Jahresmieten kostet eine Wohnung nach der Schätzung im Schnitt, also 3,8 % Mietrendite.

Oberheldrungen steht im Kyffhäuserkreis auf Rang 19 von 28 — im unteren Drittel. Im Umkreis gibt es Stärkeres — die nächstgelegenen Gemeinden liegen im Schnitt 8 Punkte über Oberheldrungen. Am stärksten schneidet in der Nachbarschaft Büchel ab (26 von 100).

Ein eigener Entgeltwert für Oberheldrungen wird nicht erhoben; im Kreis verdienen Vollzeitbeschäftigte im Mittel 3.500 € brutto im Monat und liegen damit 16 % unter dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. 70 m² kosten hier 327 € kalt, also etwa 9 % des Bruttomonatsverdienstes.

Der Leerstand ist mit 8,0 % hoch; Mieter zu finden kostet hier Zeit. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 12,2 % zurückgegangen. Neu gebaut wird wenig — 2,8 Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Lohnt sich Vermietung in Oberheldrungen?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 27 Jahresmieten. Bei rund 3,8 % Mietrendite, also etwa auf Höhe des Bauzinses, bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.

Im Vergleich: im Mittelfeld der bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es weder einen amtlichen Wohnungspreis noch einen eigenen Bodenrichtwert. Verwendet wird der übliche Wert im Landkreis — also eine Näherung auf eine Näherung.

Mietrendite3,8 %niedriggeschätzt, Wert des LandkreisesJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten27×geschätzt, Wert des LandkreisesSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.487 €geschätzt, Wert des Landkreisesbesser als 59 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²4,67 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Oberheldrungen dauerhaft Mieter?

8,0 % der Wohnungen stehen leer — spürbar mehr als üblich. Die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 12,2 % gesunken — auf Dauer sinkt damit auch die Mieternachfrage.

Leerstand8,0 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre-12,2 %am unteren Ende — schwächer als 95 von 100 Gemeinden.
Nachfrage22sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Oberheldrungen selbst?

Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 27 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: im Mittelfeld der bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten27×geschätzt, Wert des Landkreises

Steigt der Wert in Oberheldrungen langfristig?

Eher nicht. Einwohnerzahl und Kaufkraft sprechen in Oberheldrungen nicht für steigende Preise. Wer hier kauft, sollte das nicht wegen der Wertentwicklung tun. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre-12,2 %am unteren Ende — schwächer als 95 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre2,8 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit3.500 €/Monat — deutlich unter dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung3sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Oberheldrungen schiefgehen?

Mit 8,3 % Arbeitslosigkeit ist das größte Risiko, dass Mieter zahlungsunfähig werden oder wegziehen. Der Boden war hier in den letzten zehn Jahren überdurchschnittlich oft trocken.

Arbeitslosigkeit8,3 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit16 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 23 — erhöhte BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr15,7Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex23Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr3,0Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität11sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Oberheldrungen laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 410 % — etwas über dem bundesweiten Mittel. Beim Kauf werden 5,0 % Grunderwerbsteuer fällig — im mittleren Bereich der Bundesländer.

Grundsteuer-Hebesatz B410 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer5,0 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Oberheldrungen?

Für eine Vermietung als Kapitalanlage spricht hier wenig. Weder die Vermietbarkeit noch die Aussicht auf haltbare Werte noch die Stabilität heben sich positiv ab.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,8 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten27×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²1.487 €geschätzt, Wert des Landkreises
Kaltmiete je m²4,67 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es weder einen amtlichen Wohnungspreis noch einen eigenen Bodenrichtwert. Verwendet wird der übliche Wert im Landkreis — also eine Näherung auf eine Näherung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 813 16 805 17 795 18 796 19 780 20 757 21 724 22 725 23 711 24 714 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)-12,2%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)3.500 €/Monatdeutlich unter dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote8,3%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote8,0%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.3,77%Zensus 2022 × GREIX, Datenstand 27.08.2026
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)1.487 € (2026)GREIX, Datenstand 27.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.36 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
16065052
Bundesland
Thüringen
Kreis
Kyffhäuserkreis
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
06577
Einwohner
711

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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