standortscore

Gemeinde · Thüringen

Uhlstädt-Kirchhasel

in Saalfeld-Rudolstadt

Standort-Score

26von 100

schwach

  • Nachfrage29schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand7,1 %durchschnittlichGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre-11,4 %sehr schwachGemeindewert
    • Mieternachfrage von außensehr schwachgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung6sehr schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre-11,4 %sehr schwachGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit3.600 €/Monatsehr schwachKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner3,6sehr schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität42schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit6,2 %durchschnittlichKreiswert
    • Klimarobustheit16 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 24 — erhöhte Belastungsehr schwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
7,1 %erhöht
Bevölkerung, 10 J.
-11,4 %schrumpfend
Mietrendite
3,9 %niedrig
Kaufpreis
26 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
6,2 %erhöht

Mit 5.320 Einwohnern ist Uhlstädt-Kirchhasel eine Kleinstadt im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt in Thüringen, nah an Jena — rund 23 km bei sehr geringer Siedlungsdichte. Schwachpunkt ist die Wertentwicklung — die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 11,4 % gesunken. Beim geschätzten ortsüblichen Preisniveau liegt die Mietrendite bei 3,9 % — 26 Jahresmieten für eine Wohnung. In der Region hat Stahlwerk Thüringen seinen Sitz.

Uhlstädt-Kirchhasel belegt Rang 12 von 26 im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt, also im Mittelfeld. Landesweit reicht das für Rang 470 von 605 (im unteren Drittel). Im Umkreis gibt es Stärkeres — die nächstgelegenen Gemeinden liegen im Schnitt 15 Punkte über Uhlstädt-Kirchhasel. Am stärksten schneidet in der Nachbarschaft Freienorla ab (49 von 100).

Ein eigener Entgeltwert für Uhlstädt-Kirchhasel wird nicht erhoben; im Kreis verdienen Vollzeitbeschäftigte im Mittel 3.600 € brutto im Monat und liegen damit 13 % unter dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. 70 m² kosten hier 347 € kalt, also etwa 10 % des Bruttomonatsverdienstes.

Der Leerstand ist mit 7,1 % hoch; Mieter zu finden kostet hier Zeit. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 11,4 % zurückgegangen. Neu gebaut wird wenig — 3,6 Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Unternehmen mit Hauptsitz in der Region

Quelle: Wikidata (gemeinfrei). Erfasst sind Unternehmen mit Hauptsitz in diesem Kreis — große Werke ohne Konzernsitz fehlen dadurch. Keine Rangfolge, keine vollständige Liste.

Lohnt sich Vermietung in Uhlstädt-Kirchhasel?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 26 Jahresmieten. Bei rund 3,9 % Mietrendite, also etwa auf Höhe des Bauzinses, bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.

Im Vergleich: günstiger als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite3,9 %niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten26×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.543 €geschätzt aus Bodenrichtwertbesser als 64 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²4,96 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Uhlstädt-Kirchhasel dauerhaft Mieter?

7,1 % der Wohnungen stehen leer — spürbar mehr als üblich. Die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 11,4 % gesunken — auf Dauer sinkt damit auch die Mieternachfrage.

Leerstand7,1 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre-11,4 %am unteren Ende — schwächer als 95 von 100 Gemeinden.
Nachfrage29schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Uhlstädt-Kirchhasel selbst?

Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 26 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: günstiger als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten26×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Uhlstädt-Kirchhasel langfristig?

Eher nicht. Einwohnerzahl und Kaufkraft sprechen in Uhlstädt-Kirchhasel nicht für steigende Preise. Wer hier kauft, sollte das nicht wegen der Wertentwicklung tun. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre-11,4 %am unteren Ende — schwächer als 95 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre3,6 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit3.600 €/Monat — deutlich unter dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung6sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Uhlstädt-Kirchhasel schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 6,2 %, im üblichen Rahmen. Der Boden war hier in den letzten zehn Jahren überdurchschnittlich oft trocken.

Arbeitslosigkeit6,2 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit16 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 24 — erhöhte BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr15,8Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex24Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr4,1Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität42schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Uhlstädt-Kirchhasel laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 415 % — etwas über dem bundesweiten Mittel. Beim Kauf werden 5,0 % Grunderwerbsteuer fällig — im mittleren Bereich der Bundesländer.

Grundsteuer-Hebesatz B415 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer5,0 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Uhlstädt-Kirchhasel?

Für eine Vermietung als Kapitalanlage spricht hier wenig. Weder die Vermietbarkeit noch die Aussicht auf haltbare Werte noch die Stabilität heben sich positiv ab.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,9 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten26×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²1.543 €geschätzt aus Bodenrichtwert
Kaltmiete je m²4,96 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 5.921 16 5.865 17 5.807 18 5.729 19 5.642 20 5.595 21 5.350 22 5.356 23 5.320 24 5.246 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)-11,4%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)3.600 €/Monatdeutlich unter dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote6,2%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote7,1%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.3,86%Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.1.543 €geschätztAus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.50 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
16073109
Bundesland
Thüringen
Kreis
Saalfeld-Rudolstadt
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
07407
Einwohner
5.320

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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