Gemeinde · Nordrhein-Westfalen

Zülpich, Stadt

Standort-Score

70von 100

überdurchschnittlich

Nachfrage85starkWoraus setzt sich das zusammen?Details
Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.
- Leerstand3,0 %starkGemeindewert
- Bevölkerung, zehn Jahre+9,5 %starkGemeindewert
- Mieternachfrage von außenschwachgemischt
Wie gewichtet wird → Methodik
Wertentwicklung79starkWoraus setzt sich das zusammen?Details
Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.
- Bevölkerung, zehn Jahre+9,5 %starkGemeindewert
- Median-Entgelt Vollzeit4.200 €/MonatüberdurchschnittlichKreiswert
- Neubau je 1.000 Einwohner20,5überdurchschnittlichGemeindewert
Wie gewichtet wird → Methodik
Stabilität47durchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details
Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.
- Arbeitslosigkeit5,9 %durchschnittlichKreiswert
- Klimarobustheit14 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 24 — erhöhte Belastungsehr schwachDWD-Raster
Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand: 3,0 %niedrig
Bevölkerung, 10 J.: +9,5 %stark wachsend
Mietrendite: 3,7 %niedrig
Kaufpreis: 27 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit: 5,9 %durchschnittlich

Mit 21.780 Einwohnern ist Zülpich, Stadt eine Mittelstadt im Kreis Euskirchen in Nordrhein-Westfalen — im weiteren Umland von Bonn (etwa 32 km). Positiv: der Leerstand liegt mit 3,0 % im üblichen Rahmen. Dazu kommt: die Bevölkerung legte um 9,5 % zu. 27 Jahresmieten kostet eine Wohnung nach der Schätzung im Schnitt, also 3,7 % Mietrendite.

Zülpich, Stadt belegt Rang 2 von 11 im Kreis Euskirchen, also unter den ersten drei. Im Bundesland ist es Rang 20 von 396, im oberen Drittel. Von den 5 nächstgelegenen Gemeinden schneiden 0 besser ab — Zülpich, Stadt liegt 9 Punkte über dem Schnitt der direkten Umgebung.

Für Zülpich, Stadt liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 4.200 € brutto im Monat und entsprechen damit dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 418 € Kaltmiete — rund 10 % eines Bruttomonatsverdienstes.

Der Leerstand liegt bei 3,0 % und damit im üblichen Bereich. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 9,5 % gewachsen. Gebaut wird rege: 20,5 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Lohnt sich Vermietung in Zülpich?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 27 Jahresmieten. Bei rund 3,7 % Mietrendite, also etwa auf Höhe des Bauzinses, bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.

Im Vergleich: im Mittelfeld der bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite3,7 %niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.

Kaufpreis in Jahresmieten27×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.

Kaufpreis je m²1.920 €geschätzt aus Bodenrichtwertbesser als 57 von 100 bewerteten Orten.

Kaltmiete je m²5,97 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Zülpich dauerhaft Mieter?

3,0 % der Wohnungen stehen leer, das ist üblich. Die Einwohnerzahl wächst (+9,5 % in zehn Jahren), die Nachfrage also auch.

Leerstand3,0 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.

Einwohner, 10 Jahre+9,5 %besser als 94 von 100 Gemeinden.

Nachfrage85starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Zülpich selbst?

Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 27 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: im Mittelfeld der bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten27×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Zülpich langfristig?

Die Voraussetzungen sind gut: Zülpich zieht Menschen an und die Kaufkraft stimmt. Das sind die beiden Größen, die langfristig auf die Preise wirken. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre+9,5 %besser als 94 von 100 Gemeinden.

Neubau, 4 Jahre20,5 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.

Median-Gehalt Vollzeit4.200 €/Monat — etwa auf Höhe des BundesmediansMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.

Wertentwicklung79starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Zülpich schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 5,9 %, im üblichen Rahmen. Der Boden war hier in den letzten zehn Jahren überdurchschnittlich oft trocken.

Arbeitslosigkeit5,9 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.

Klimarobustheit14 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 24 — erhöhte BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.

Hitzetage pro Jahr13,5Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.

Trockenheitsindex24Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.

Starkregentage pro Jahr3,5Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.

Stabilität47durchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Zülpich laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 690 % — höher als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.

Grundsteuer-Hebesatz B690 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.

Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Zülpich?

Ungewöhnlich vielseitig: Die Wohnungen sind gefragt, und die Aussichten auf einen haltbaren Wert sind gut. Solche Orte sind selten — sieh dir die Zahlen oben genau an, bevor du darauf baust.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,7 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.

Kaufpreis in Jahresmieten27×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.

Kaufpreis je m²1.920 €geschätzt aus Bodenrichtwert

Kaltmiete je m²5,97 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail

Kennzahl	Wert	Quelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)	9,5%	GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)	4.200 €/Monatetwa auf Höhe des Bundesmedians (eigene Berechnung)Kreiswert	© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote	5,9%Kreiswert	GENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote	3,0%	Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.	3,73%	Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.	1.920 €geschätzt	Aus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.	145 €/m²	Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)	keine GREIX-Daten	GREIX, Datenstand 27.08.2026

Amtliche Referenzdaten

Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS): 05366044
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Kreis: Euskirchen
Postleitzahl (Verwaltungssitz): 53909
Einwohner: 21.780

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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