standortscore

Gemeinde · Nordrhein-Westfalen

Dortmund, Stadt

Kreisfreie Stadt — diese Seite gilt zugleich für den Kreis 05913.

Standort-Score

51von 100

durchschnittlich

  • Nachfrage77starkWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand3,3 %starkGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre+2,6 %überdurchschnittlichGemeindewert
    • Mieternachfrage von außenüberdurchschnittlichgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung55durchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre+2,6 %überdurchschnittlichGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit4.200 €/MonatüberdurchschnittlichKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner9,8schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität20sehr schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit12,0 %sehr schwachKreiswert
    • Preisschwankung0,1 %schwachGemeindewert
    • Klimarobustheit12 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 34 — durchschnittliche BelastungschwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
3,3 %niedrig
Bevölkerung, 10 J.
+2,6 %wachsend
Mietrendite
3,2 %niedrig
Kaufpreis
31 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
12,0 %hoch

Dortmund, Stadt zählt 603.462 Einwohner und ist damit eine der größeren Städte in Nordrhein-Westfalen. Für den Ort spricht vor allem eines: der Leerstand liegt mit 3,3 % im üblichen Rahmen. Schwachpunkt ist die Stabilität — der Arbeitsmarkt ist mit 12,0 % Arbeitslosigkeit angespannt. 31 Jahresmieten kostet eine Wohnung im Schnitt, also 3,2 % Mietrendite. 4 Hochschulen haben hier einen Standort, darunter die Technische Universität Dortmund mit zusammen rund 52.700 Studierenden. In der Region haben Kath. St. Paulus Gesellschaft, Continentale Krankenversicherung und SJG St. Paulus ihren Sitz.

Im Bundesland ist es Rang 287 von 396, im unteren Drittel. Von den 5 nächstgelegenen Gemeinden schneiden 1 besser ab — Dortmund, Stadt liegt 6 Punkte über dem Schnitt der direkten Umgebung.

Für Dortmund, Stadt liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 4.200 € brutto im Monat und entsprechen damit dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 452 € Kaltmiete — rund 11 % eines Bruttomonatsverdienstes.

Der Leerstand liegt bei 3,3 % und damit im üblichen Bereich. Die Einwohnerzahl hat sich in zehn Jahren kaum verändert (2,6 %). Gebaut wird rege: 9,8 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Hochschulen vor Ort

Quelle: Wikidata (gemeinfrei). Die Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit; Studierendenzahlen sind unterschiedlich aktuell.

Unternehmen mit Hauptsitz in der Region

Quelle: Wikidata (gemeinfrei). Erfasst sind Unternehmen mit Hauptsitz in diesem Kreis — große Werke ohne Konzernsitz fehlen dadurch. Keine Rangfolge, keine vollständige Liste.

Lohnt sich Vermietung in Dortmund?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 31 Jahresmieten. Bei rund 3,2 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.

Im Vergleich: teurer als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Mietrendite3,2 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten31×So viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²2.400 €schwächer als 71 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²6,45 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Dortmund dauerhaft Mieter?

3,3 % der Wohnungen stehen leer, das ist üblich. Die Einwohnerzahl wächst (+2,6 % in zehn Jahren), die Nachfrage also auch.

Leerstand3,3 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+2,6 %besser als 61 von 100 Gemeinden.
Nachfrage77starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Dortmund selbst?

Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 31 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: teurer als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten31×

Steigt der Wert in Dortmund langfristig?

Durchwachsen. Dortmund wächst weder deutlich noch schrumpft es — größere Wertsprünge sind von dieser Seite nicht zu erwarten. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre+2,6 %besser als 61 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre9,8 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit4.200 €/Monat — etwa auf Höhe des BundesmediansMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung55durchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Dortmund schiefgehen?

Mit 12,0 % Arbeitslosigkeit ist das größte Risiko, dass Mieter zahlungsunfähig werden oder wegziehen. Die Kaufpreise schwankten spürbar — kurzfristige Verkäufe können teuer werden.

Arbeitslosigkeit12,0 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Preisschwankung, 10 Jahre9,2 %Wie stark die Kaufpreise Jahr für Jahr auf und ab gingen.
Klimarobustheit12 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 34 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr12,1Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex34Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr4,3Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität20sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Dortmund laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 610 % — höher als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.

Grundsteuer-Hebesatz B610 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Dortmund?

Eher für Anleger, denen verlässliche Vermietbarkeit wichtiger ist als der Wertzuwachs. Beim Wertzuwachs ist Dortmund unauffällig.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,2 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten31×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²2.400 €Amtlich gemessener Verkaufspreis.
Kaltmiete je m²6,45 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 585.813 16 586.600 17 587.010 18 588.250 19 587.696 20 586.852 21 599.370 22 601.343 23 603.462 24 600.880 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kaufpreis/m² Eigentumswohnung, letzte 15 Jahre

1.300 12 1.300 13 1.400 14 1.300 15 1.300 16 1.500 17 1.600 18 2.100 19 2.100 20 2.200 21 2.300 22 2.100 23 2.500 24 2.700 25 2.400 26

GREIX, Datenstand 27.08.2026. Letztes Quartal je Jahr, nominal (vollständige Reihe seit 1992).

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)2,6%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)4.200 €/Monatetwa auf Höhe des Bundesmedians (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote12,0%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote3,3%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.3,23%Zensus 2022 × GREIX, Datenstand 27.08.2026
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)2.400 € (2026)GREIX, Datenstand 27.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.430 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)9,2%GREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
05913000
Bundesland
Nordrhein-Westfalen
Kreis
Dortmund, Stadt
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
44135
Einwohner
603.462

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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