standortscore

Gemeinde · Thüringen

Emleben

in Gotha

Standort-Score

41von 100

schwach

  • Nachfrage75starkWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand2,0 %starkGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre-6,4 %sehr schwachGemeindewert
    • Mieternachfrage von außenstarkgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung10sehr schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre-6,4 %sehr schwachGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit3.500 €/Monatsehr schwachKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner0,0sehr schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität39schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit6,6 %schwachKreiswert
    • Klimarobustheit11 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 32 — durchschnittliche BelastungschwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
2,0 %niedrig
Bevölkerung, 10 J.
-6,4 %schrumpfend
Mietrendite
3,3 %niedrig
Kaufpreis
30 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
6,6 %erhöht

Arbeitsplatz-Zentrum

Emleben ist eine sehr kleine Gemeinde mit 673 Einwohnern im Landkreis Gotha in Thüringen, im Speckgürtel von Erfurt, keine 30 km entfernt bei sehr geringer Siedlungsdichte. Für den Ort spricht vor allem eines: der Leerstand liegt bei sehr niedrigen 2,0 %. Schwachpunkt ist die Wertentwicklung — seit zehn Jahren verliert der Ort Einwohner (-6,4 %). Eine Wohnung kostet hier schätzungsweise rund 30 Jahresmieten, was 3,3 % Mietrendite entspricht. Mit 645 Arbeitsplätzen bei 673 Einwohnern ist der Ort ein Arbeitsplatz-Zentrum, kein reiner Wohnort.

Im Landkreis Gotha liegt Emleben auf Rang 17 von 29 und damit im Mittelfeld. Die direkte Umgebung schneidet besser ab: Der Schnitt der 5 nächstgelegenen Gemeinden liegt 6 Punkte höher. Der beste Wert im direkten Umkreis liegt bei Ohrdruf, Stadt mit 57 von 100.

Für Emleben liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 3.500 € brutto im Monat und liegen damit 16 % unter dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 300 € Kaltmiete — rund 9 % eines Bruttomonatsverdienstes.

Mit 2,0 % Leerstand ist der Wohnungsmarkt eng — wer vermietet, findet in aller Regel Mieter. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 6,4 % zurückgegangen.

Lohnt sich Vermietung in Emleben?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 30 Jahresmieten. Bei rund 3,3 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.

Im Vergleich: teurer als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es weder einen amtlichen Wohnungspreis noch einen eigenen Bodenrichtwert. Verwendet wird der übliche Wert im Landkreis — also eine Näherung auf eine Näherung.

Mietrendite3,3 %niedriggeschätzt, Wert des LandkreisesJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten30×geschätzt, Wert des LandkreisesSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.559 €geschätzt, Wert des Landkreisesschwächer als 67 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²4,29 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Emleben dauerhaft Mieter?

Fast jede Wohnung ist vermietet — nur 2,0 % stehen leer. Die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 6,4 % gesunken — auf Dauer sinkt damit auch die Mieternachfrage.

Leerstand2,0 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre-6,4 %schwächer als 82 von 100 Gemeinden.
Nachfrage75starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Emleben selbst?

Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 30 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: teurer als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten30×geschätzt, Wert des Landkreises

Steigt der Wert in Emleben langfristig?

Eher nicht. Einwohnerzahl und Kaufkraft sprechen in Emleben nicht für steigende Preise. Wer hier kauft, sollte das nicht wegen der Wertentwicklung tun. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre-6,4 %schwächer als 82 von 100 Gemeinden.
Median-Gehalt Vollzeit3.500 €/Monat — deutlich unter dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung10sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Emleben schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 6,6 %, im üblichen Rahmen.

Arbeitslosigkeit6,6 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit11 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 32 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr11,2Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex32Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr4,8Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität39schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Emleben laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 400 % — etwas über dem bundesweiten Mittel. Beim Kauf werden 5,0 % Grunderwerbsteuer fällig — im mittleren Bereich der Bundesländer.

Grundsteuer-Hebesatz B400 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer5,0 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Emleben?

Eher für Anleger, denen verlässliche Vermietbarkeit wichtiger ist als der Wertzuwachs. Auf steigende Preise sollte man hier nicht setzen.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,3 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten30×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²1.559 €geschätzt, Wert des Landkreises
Kaltmiete je m²4,29 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es weder einen amtlichen Wohnungspreis noch einen eigenen Bodenrichtwert. Verwendet wird der übliche Wert im Landkreis — also eine Näherung auf eine Näherung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 715 16 718 17 698 18 709 19 691 20 676 21 696 22 675 23 673 24 669 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)-6,4%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)3.500 €/Monatdeutlich unter dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote6,6%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote2,0%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.3,30%Zensus 2022 × GREIX, Datenstand 27.08.2026
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)1.559 € (2026)GREIX, Datenstand 27.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.54 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
16067013
Bundesland
Thüringen
Kreis
Gotha
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
99869
Einwohner
673

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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