standortscore

Gemeinde · Thüringen

Schwabhausen

in Gotha

Standort-Score

51von 100

durchschnittlich

  • Nachfrage82starkWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand2,7 %starkGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre+1,2 %durchschnittlichGemeindewert
    • Mieternachfrage von außenstarkgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung32schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre+1,2 %durchschnittlichGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit3.500 €/Monatsehr schwachKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner6,4sehr schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität38schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit6,6 %schwachKreiswert
    • Klimarobustheit12 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 31 — durchschnittliche BelastungschwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
2,7 %niedrig
Bevölkerung, 10 J.
+1,2 %stabil
Mietrendite
3,5 %niedrig
Kaufpreis
29 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
6,6 %erhöht

Arbeitsplatz-Zentrum

Mit 783 Einwohnern ist Schwabhausen eine sehr kleine Gemeinde im Landkreis Gotha in Thüringen, nah an Erfurt — rund 23 km. Für den Ort spricht vor allem eines: nur 2,7 % der Wohnungen stehen leer. Gegen den Ort spricht die Wertentwicklung: die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 1,2 % gesunken. Beim geschätzten ortsüblichen Preisniveau liegt die Mietrendite bei 3,5 % — 29 Jahresmieten für eine Wohnung. Hier arbeiten mehr Menschen, als die Einwohnerzahl vermuten lässt: 116 Stellen je 100 Einwohner.

Schwabhausen steht im Landkreis Gotha auf Rang 3 von 29 — unter den ersten drei. Im Bundesland ist es Rang 109 von 605, im oberen Drittel. Von den 5 nächstgelegenen Gemeinden schneiden 1 besser ab — Schwabhausen liegt 4 Punkte über dem Schnitt der direkten Umgebung. Der beste Wert im direkten Umkreis liegt bei Ohrdruf, Stadt mit 57 von 100.

Für Schwabhausen liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 3.500 € brutto im Monat und liegen damit 16 % unter dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 370 € Kaltmiete — rund 11 % eines Bruttomonatsverdienstes.

Mit 2,7 % Leerstand ist der Wohnungsmarkt eng — wer vermietet, findet in aller Regel Mieter. Die Einwohnerzahl hat sich in zehn Jahren kaum verändert (1,2 %). Gebaut wird rege: 6,4 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Lohnt sich Vermietung in Schwabhausen?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 29 Jahresmieten. Bei rund 3,5 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.

Im Vergleich: im Mittelfeld der bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite3,5 %niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten29×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.821 €geschätzt aus Bodenrichtwertschwächer als 57 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²5,29 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Schwabhausen dauerhaft Mieter?

Fast jede Wohnung ist vermietet — nur 2,7 % stehen leer. Die Einwohnerzahl ist über zehn Jahre praktisch gleich geblieben.

Leerstand2,7 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+1,2 %besser als 54 von 100 Gemeinden.
Nachfrage82starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Schwabhausen selbst?

Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 29 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: im Mittelfeld der bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten29×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Schwabhausen langfristig?

Eher nicht. Einwohnerzahl und Kaufkraft sprechen in Schwabhausen nicht für steigende Preise. Wer hier kauft, sollte das nicht wegen der Wertentwicklung tun. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre+1,2 %besser als 54 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre6,4 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit3.500 €/Monat — deutlich unter dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung32schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Schwabhausen schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 6,6 %, im üblichen Rahmen.

Arbeitslosigkeit6,6 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit12 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 31 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr11,8Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex31Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr4,6Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität38schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Schwabhausen laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 300 % — niedriger als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 5,0 % Grunderwerbsteuer fällig — im mittleren Bereich der Bundesländer.

Grundsteuer-Hebesatz B300 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer5,0 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Schwabhausen?

Eher für Anleger, denen verlässliche Vermietbarkeit wichtiger ist als der Wertzuwachs. Auf steigende Preise sollte man hier nicht setzen.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,5 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten29×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²1.821 €geschätzt aus Bodenrichtwert
Kaltmiete je m²5,29 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 769 16 773 17 782 18 773 19 784 20 789 21 802 22 795 23 783 24 778 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)1,2%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)3.500 €/Monatdeutlich unter dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote6,6%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote2,7%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.3,49%Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.1.821 €geschätztAus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.120 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
16067059
Bundesland
Thüringen
Kreis
Gotha
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
99869
Einwohner
783

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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