Guben, Stadt im Landkreis Spree-Neiße in Brandenburg zählt 15.794 Einwohner und liegt weit von den Ballungsräumen entfernt; Berlin liegt 109 km weg. Die auffälligste Schwäche liegt bei der Nachfrage: 13,0 % der Wohnungen stehen leer. Eine Wohnung kostet hier schätzungsweise rund 19 Jahresmieten, was 5,4 % Mietrendite entspricht.
Guben, Stadt steht im Landkreis Spree-Neiße auf Rang 26 von 29 — im unteren Drittel. Die direkte Umgebung schneidet besser ab: Der Schnitt der 5 nächstgelegenen Gemeinden liegt 22 Punkte höher. Der beste Wert im direkten Umkreis liegt bei Neißemünde mit 45 von 100.
Für Guben, Stadt liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 3.750 € brutto im Monat und liegen damit 10 % unter dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 452 € Kaltmiete — rund 12 % eines Bruttomonatsverdienstes.
13,0 % der Wohnungen stehen leer — das ist viel und drückt auf die Mieten. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 10,6 % zurückgegangen. Neu gebaut wird wenig — 1,2 Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.
Lohnt sich Vermietung in Guben?
Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 19 Jahresmieten. Bei rund 5,4 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % deckt die Miete die Zinsen, aber nicht die Tilgung.
Im Vergleich: günstiger als die meisten bewerteten Orte.
Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.
Mietrendite5,4 %hochgeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten19×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.444 €geschätzt aus Bodenrichtwertbesser als 95 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²6,46 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.
Findet man in Guben dauerhaft Mieter?
13,0 % der Wohnungen stehen leer — spürbar mehr als üblich. Die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 10,6 % gesunken — auf Dauer sinkt damit auch die Mieternachfrage.
Leerstand13,0 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre-10,6 %am unteren Ende — schwächer als 95 von 100 Gemeinden.
Nachfrage3sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Guben selbst?
Nicht von allein. Die Miete deckt die Zinsen, für die Tilgung braucht es Eigenkapital oder einen monatlichen Zuschuss. Der Kaufpreis entspricht 19 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.
Im Vergleich: günstiger als die meisten bewerteten Orte.
Kaufpreis in Jahresmieten19×geschätzt aus Bodenrichtwert
Steigt der Wert in Guben langfristig?
Eher nicht. Einwohnerzahl und Kaufkraft sprechen in Guben nicht für steigende Preise. Wer hier kauft, sollte das nicht wegen der Wertentwicklung tun. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.
Einwohner, 10 Jahre-10,6 %am unteren Ende — schwächer als 95 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre1,2 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit3.750 €/Monat — deutlich unter dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung8sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Was kann in Guben schiefgehen?
Die Arbeitslosigkeit liegt bei 6,3 %, im üblichen Rahmen.
Arbeitslosigkeit6,3 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Stabilität43schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Was kostet Guben laufend?
Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 405 % — etwas über dem bundesweiten Mittel. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.
Grundsteuer-Hebesatz B405 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.
Für wen passt Guben?
Für eine Vermietung als Kapitalanlage spricht hier wenig. Weder die Vermietbarkeit noch die Aussicht auf haltbare Werte noch die Stabilität heben sich positiv ab.