standortscore

Gemeinde · Niedersachsen

Heidenau

in Harburg

Standort-Score

69von 100

überdurchschnittlich

  • Nachfrage67überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand3,8 %starkGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre+2,2 %durchschnittlichGemeindewert
    • Mieternachfrage von außensehr schwachgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung72überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre+2,2 %durchschnittlichGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit4.550 €/MonatstarkKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner24,2starkGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität68überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit4,8 %überdurchschnittlichKreiswert
    • Klimarobustheit8 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 38 — durchschnittliche BelastungüberdurchschnittlichDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
3,8 %normal
Bevölkerung, 10 J.
+2,2 %wachsend
Mietrendite
4,4 %solide
Kaufpreis
23 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
4,8 %durchschnittlich

Heidenau im Landkreis Harburg in Niedersachsen zählt 2.310 Einwohner und liegt gut 35 km von Hamburg bei sehr geringer Siedlungsdichte. Zwei Dinge sprechen für den Ort — seit zehn Jahren ziehen mehr Menschen zu als weg (+2,2 %), und der Arbeitsmarkt ist stabil (4,8 % Arbeitslosigkeit). 23 Jahresmieten kostet eine Wohnung nach der Schätzung im Schnitt, also 4,4 % Mietrendite.

Heidenau steht im Landkreis Harburg auf Rang 21 von 42 — im Mittelfeld. Landesweit reicht das für Rang 190 von 941 (im oberen Drittel). Der Unterschied zu den direkten Nachbarn ist gering; die ganze Umgebung wird ähnlich bewertet. Am stärksten schneidet in der Nachbarschaft Kalbe ab (79 von 100).

Ein eigener Entgeltwert für Heidenau wird nicht erhoben; im Kreis verdienen Vollzeitbeschäftigte im Mittel 4.550 € brutto im Monat und liegen damit 10 % über dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. 70 m² kosten hier 459 € kalt, also etwa 10 % des Bruttomonatsverdienstes.

Mit 3,8 % Leerstand ist der Markt weder eng noch entspannt. Die Einwohnerzahl hat sich in zehn Jahren kaum verändert (2,2 %). Gebaut wird rege: 24,2 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Lohnt sich Vermietung in Heidenau?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 23 Jahresmieten. Bei rund 4,4 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % deckt die Miete die Zinsen, aber nicht die Tilgung.

Im Vergleich: günstiger als die meisten bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite4,4 %solidegeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten23×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.801 €geschätzt aus Bodenrichtwertbesser als 91 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²6,55 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Heidenau dauerhaft Mieter?

3,8 % der Wohnungen stehen leer, das ist üblich. Die Einwohnerzahl wächst (+2,2 % in zehn Jahren), die Nachfrage also auch.

Leerstand3,8 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+2,2 %besser als 59 von 100 Gemeinden.
Nachfrage67überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Heidenau selbst?

Nicht von allein. Die Miete deckt die Zinsen, für die Tilgung braucht es Eigenkapital oder einen monatlichen Zuschuss. Der Kaufpreis entspricht 23 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: günstiger als die meisten bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten23×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Heidenau langfristig?

Die Voraussetzungen sind gut: Heidenau zieht Menschen an und die Kaufkraft stimmt. Das sind die beiden Größen, die langfristig auf die Preise wirken. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre+2,2 %besser als 59 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre24,2 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit4.550 €/Monat — deutlich über dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung72überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Heidenau schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 4,8 %, im üblichen Rahmen.

Arbeitslosigkeit4,8 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit8 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 38 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr8,3Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex38Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr3,9Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität68überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Heidenau laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 400 % — etwas über dem bundesweiten Mittel. Beim Kauf werden 5,0 % Grunderwerbsteuer fällig — im mittleren Bereich der Bundesländer.

Grundsteuer-Hebesatz B400 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer5,0 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Heidenau?

Ungewöhnlich vielseitig: Die Wohnungen sind gefragt, und die Aussichten auf einen haltbaren Wert sind gut. Solche Orte sind selten — sieh dir die Zahlen oben genau an, bevor du darauf baust.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite4,4 %solideJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten23×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²1.801 €geschätzt aus Bodenrichtwert
Kaltmiete je m²6,55 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 2.241 16 2.222 17 2.253 18 2.243 19 2.264 20 2.304 21 2.298 22 2.318 23 2.310 24 2.291 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)2,2%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)4.550 €/Monatdeutlich über dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote4,8%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote3,8%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.4,36%Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.1.801 €geschätztAus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.115 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
03353018
Bundesland
Niedersachsen
Kreis
Harburg
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
21258
Einwohner
2.310

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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