standortscore

Gemeinde · Bayern

München, Landeshauptstadt

Kreisfreie Stadt — diese Seite gilt zugleich für den Kreis 09162.

Standort-Score

76von 100

stark

  • Nachfrage83starkWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand2,4 %starkGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre+2,8 %überdurchschnittlichGemeindewert
    • Mieternachfrage von außenüberdurchschnittlichgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung74überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre+2,8 %überdurchschnittlichGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit5.350 €/MonatstarkKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner18,8überdurchschnittlichGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität73überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit5,4 %durchschnittlichKreiswert
    • Preisschwankung0,0 %starkGemeindewert
    • Klimarobustheit16 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 45 — durchschnittliche BelastungdurchschnittlichDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
2,4 %niedrig
Bevölkerung, 10 J.
+2,8 %wachsend
Mietrendite
1,8 %sehr niedrig
Kaufpreis
57 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
5,4 %durchschnittlich

Arbeitsplatz-Zentrum

Mit 1.505.005 Einwohnern gehört München, Landeshauptstadt zu den Großstädten in Bayern. Positiv: der Leerstand liegt bei sehr niedrigen 2,4 %. Dazu kommt: die Bevölkerung legte um 2,8 % zu. Beim ortsüblichen Preisniveau liegt die Mietrendite bei 1,8 % — 57 Jahresmieten für eine Wohnung. Mit 976.230 Arbeitsplätzen bei 1.505.005 Einwohnern ist der Ort ein Arbeitsplatz-Zentrum, kein reiner Wohnort. 24 Hochschulen haben hier einen Standort, darunter die Ludwig-Maximilians-Universität München mit zusammen rund 127.500 Studierenden. Siemens, Allianz SE und Bayerische Motoren Werke Aktiengesellschaft sind in der Region ansässig.

Im Bundesland ist es Rang 514 von 2.056, im oberen Drittel. Die direkte Umgebung schneidet besser ab: Der Schnitt der 5 nächstgelegenen Gemeinden liegt 6 Punkte höher. Der beste Wert im direkten Umkreis liegt bei Unterhaching mit 88 von 100.

Für München, Landeshauptstadt liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 5.350 € brutto im Monat und liegen damit 29 % über dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 902 € Kaltmiete — rund 17 % eines Bruttomonatsverdienstes.

Mit 2,4 % Leerstand ist der Wohnungsmarkt eng — wer vermietet, findet in aller Regel Mieter. Die Einwohnerzahl hat sich in zehn Jahren kaum verändert (2,8 %). Gebaut wird rege: 18,8 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Hochschulen vor Ort

Quelle: Wikidata (gemeinfrei). Die Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit; Studierendenzahlen sind unterschiedlich aktuell.

Unternehmen mit Hauptsitz in der Region

Quelle: Wikidata (gemeinfrei). Erfasst sind Unternehmen mit Hauptsitz in diesem Kreis — große Werke ohne Konzernsitz fehlen dadurch. Keine Rangfolge, keine vollständige Liste.

Lohnt sich Vermietung in München?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 57 Jahresmieten. Bei rund 1,8 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % liegt die Miete deutlich unter den Finanzierungskosten.

Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.

Mietrendite1,8 %sehr niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten57×So viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²8.800 €schwächer als 95 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²12,89 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in München dauerhaft Mieter?

Fast jede Wohnung ist vermietet — nur 2,4 % stehen leer. Die Einwohnerzahl wächst (+2,8 % in zehn Jahren), die Nachfrage also auch.

Leerstand2,4 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+2,8 %besser als 62 von 100 Gemeinden.
Nachfrage83starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in München selbst?

Auf absehbare Zeit gar nicht. Ohne hohen Eigenkapitaleinsatz ist eine sich selbst tragende Wohnung hier nicht zu erwarten. Der Kaufpreis entspricht 57 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten57×

Steigt der Wert in München langfristig?

Die Voraussetzungen sind gut: München zieht Menschen an und die Kaufkraft stimmt. Das sind die beiden Größen, die langfristig auf die Preise wirken. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre+2,8 %besser als 62 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre18,8 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit5.350 €/Monat — deutlich über dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung74überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in München schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 5,4 %, im üblichen Rahmen. Die Kaufpreise schwankten in den letzten zehn Jahren wenig. Starkregen ist hier häufiger als anderswo: im Schnitt 9 Tage im Jahr mit mindestens 20 mm.

Arbeitslosigkeit5,4 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Preisschwankung, 10 Jahre4,9 %Wie stark die Kaufpreise Jahr für Jahr auf und ab gingen.
Klimarobustheit16 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 45 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr15,9Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex45Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr9,3Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität73überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet München laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 535 % — höher als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 3,5 % Grunderwerbsteuer fällig — der niedrigste Satz in Deutschland.

Grundsteuer-Hebesatz B535 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer3,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt München?

Ungewöhnlich vielseitig: Die Wohnungen sind gefragt, und die Aussichten auf einen haltbaren Wert sind gut. Solche Orte sind selten — sieh dir die Zahlen oben genau an, bevor du darauf baust.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite1,8 %sehr niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten57×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²8.800 €Amtlich gemessener Verkaufspreis.
Kaltmiete je m²12,89 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 1.464.301 16 1.456.039 17 1.471.508 18 1.484.226 19 1.488.202 20 1.487.708 21 1.490.516 22 1.488.719 23 1.505.005 24 1.505.036 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kaufpreis/m² Eigentumswohnung, letzte 15 Jahre

4.600 12 4.800 13 5.400 14 6.100 15 6.800 16 7.200 17 7.900 18 8.500 19 9.300 20 10.300 21 9.300 22 8.500 23 8.700 24 8.800 25 8.800 26

GREIX, Datenstand 27.08.2026. Letztes Quartal je Jahr, nominal (vollständige Reihe seit 1992).

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)2,8%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)5.350 €/Monatdeutlich über dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote5,4%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote2,4%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.1,76%Zensus 2022 × GREIX, Datenstand 27.08.2026
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)8.800 € (2026)GREIX, Datenstand 27.08.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)4,9%GREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
09162000
Bundesland
Bayern
Kreis
München, Landeshauptstadt
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
80313
Einwohner
1.505.005

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

Was jetzt

Konkretes Objekt in München, LandeshauptstadtObjekt-Check mit diesem Standort starten →
In der Naehe

Im Kreis direkt benachbart: Eggenthal (knapp davor), Grünwald (knapp dahinter).

Ganzer München →Bayern im Explorer filtern →

Angebote in 80313 München, Landeshauptstadt

München, Landeshauptstadt hat 76 Postleitzahlen — der Link zeigt die für 80313; weitere PLZ direkt bei Immowelt.

Externe Seiten. Wir uebertragen vor dem Klick nichts an die Anbieter und werten deren Angebote nicht aus.