standortscore

Gemeinde · Thüringen

Schwallungen

in Schmalkalden-Meiningen

Standort-Score

30von 100

schwach

  • Nachfrage22sehr schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand8,4 %schwachGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre-8,8 %sehr schwachGemeindewert
    • Mieternachfrage von außensehr schwachgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung8sehr schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre-8,8 %sehr schwachGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit3.500 €/Monatsehr schwachKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner5,5sehr schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität61überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit5,1 %überdurchschnittlichKreiswert
    • Klimarobustheit11 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 30 — durchschnittliche BelastungschwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
8,4 %erhöht
Bevölkerung, 10 J.
-8,8 %schrumpfend
Mietrendite
3,8 %niedrig
Kaufpreis
27 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
5,1 %durchschnittlich

Schwallungen im Landkreis Schmalkalden-Meiningen in Thüringen zählt 2.172 Einwohner und liegt im weiteren Umland von Erfurt (etwa 57 km) bei sehr geringer Siedlungsdichte. Die deutlichste Stärke: die Arbeitslosigkeit liegt bei niedrigen 5,1 %. Die auffälligste Schwäche liegt bei der Wertentwicklung: die Bevölkerung schrumpfte um 8,8 %. Eine Wohnung kostet hier schätzungsweise rund 27 Jahresmieten, was 3,8 % Mietrendite entspricht.

Im Landkreis Schmalkalden-Meiningen liegt Schwallungen auf Rang 33 von 38 und damit im unteren Drittel. Im Umkreis gibt es Stärkeres — die nächstgelegenen Gemeinden liegen im Schnitt 8 Punkte über Schwallungen. Am stärksten schneidet in der Nachbarschaft Wasungen, Stadt ab (54 von 100).

Ein eigener Entgeltwert für Schwallungen wird nicht erhoben; im Kreis verdienen Vollzeitbeschäftigte im Mittel 3.500 € brutto im Monat und liegen damit 16 % unter dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. 70 m² kosten hier 301 € kalt, also etwa 9 % des Bruttomonatsverdienstes.

Der Leerstand ist mit 8,4 % hoch; Mieter zu finden kostet hier Zeit. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 8,8 % zurückgegangen. Gebaut wird rege: 5,5 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Lohnt sich Vermietung in Schwallungen?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 27 Jahresmieten. Bei rund 3,8 % Mietrendite, also etwa auf Höhe des Bauzinses, bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.

Im Vergleich: im Mittelfeld der bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite3,8 %niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten27×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.376 €geschätzt aus Bodenrichtwertbesser als 58 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²4,30 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Schwallungen dauerhaft Mieter?

8,4 % der Wohnungen stehen leer — spürbar mehr als üblich. Die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 8,8 % gesunken — auf Dauer sinkt damit auch die Mieternachfrage.

Leerstand8,4 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre-8,8 %schwächer als 94 von 100 Gemeinden.
Nachfrage22sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Schwallungen selbst?

Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 27 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: im Mittelfeld der bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten27×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Schwallungen langfristig?

Eher nicht. Einwohnerzahl und Kaufkraft sprechen in Schwallungen nicht für steigende Preise. Wer hier kauft, sollte das nicht wegen der Wertentwicklung tun. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre-8,8 %schwächer als 94 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre5,5 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit3.500 €/Monat — deutlich unter dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung8sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Schwallungen schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 5,1 %, im üblichen Rahmen.

Arbeitslosigkeit5,1 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit11 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 30 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr11,1Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex30Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr4,6Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität61überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Schwallungen laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 389 % — etwas unter dem bundesweiten Mittel. Beim Kauf werden 5,0 % Grunderwerbsteuer fällig — im mittleren Bereich der Bundesländer.

Grundsteuer-Hebesatz B389 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer5,0 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Schwallungen?

Eher für Anleger, die Ruhe wollen: wenig Ausschläge nach unten, aber auch wenig nach oben. Für eine Rendite über dem Durchschnitt ist Schwallungen nicht der Ort.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,8 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten27×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²1.376 €geschätzt aus Bodenrichtwert
Kaltmiete je m²4,30 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 2.355 16 2.341 17 2.271 18 2.269 19 2.260 20 2.223 21 2.234 22 2.202 23 2.172 24 2.147 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)-8,8%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)3.500 €/Monatdeutlich unter dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote5,1%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote8,4%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.3,75%Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.1.376 €geschätztAus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.8 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
16066064
Bundesland
Thüringen
Kreis
Schmalkalden-Meiningen
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
98590
Einwohner
2.172

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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Im Kreis direkt benachbart: Rippershausen (knapp davor), Breitungen/Werra (knapp dahinter).

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