standortscore

Gemeinde · Brandenburg

Schwarzbach

in Oberspreewald-Lausitz

Standort-Score

35von 100

schwach

  • Nachfrage53durchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand5,2 %überdurchschnittlichGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre-1,2 %schwachGemeindewert
    • Mieternachfrage von außensehr schwachgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung26schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre-1,2 %schwachGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit3.550 €/Monatsehr schwachKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner3,1sehr schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität27schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit7,2 %schwachKreiswert
    • Klimarobustheit19 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 30 — erhöhte Belastungsehr schwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
5,2 %normal
Bevölkerung, 10 J.
-1,2 %rückläufig
Mietrendite
3,9 %niedrig
Kaufpreis
26 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
7,2 %erhöht

Schwarzbach ist eine sehr kleine Gemeinde mit 654 Einwohnern im Landkreis Oberspreewald-Lausitz in Brandenburg, rund 47 km von Dresden entfernt bei sehr geringer Siedlungsdichte. Schwachpunkt ist die Wertentwicklung — seit zehn Jahren verliert der Ort Einwohner (-1,2 %). Eine Wohnung kostet hier schätzungsweise rund 26 Jahresmieten, was 3,9 % Mietrendite entspricht. Arbeitsplätze gibt es vor Ort kaum (10 Stellen je 100 Einwohner) — wer hier wohnt, pendelt.

Schwarzbach belegt Rang 10 von 25 im Landkreis Oberspreewald-Lausitz, also im Mittelfeld. Von den Nachbargemeinden unterscheidet sich Schwarzbach kaum — die Umgebung liegt auf demselben Niveau. Der beste Wert im direkten Umkreis liegt bei Schwarzheide, Stadt mit 42 von 100.

Für Schwarzbach liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 3.550 € brutto im Monat und liegen damit 14 % unter dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 340 € Kaltmiete — rund 10 % eines Bruttomonatsverdienstes.

Der Leerstand liegt bei 5,2 % und damit im üblichen Bereich. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 1,2 % zurückgegangen. Neu gebaut wird wenig — 3,1 Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Lohnt sich Vermietung in Schwarzbach?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 26 Jahresmieten. Bei rund 3,9 % Mietrendite, also etwa auf Höhe des Bauzinses, bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.

Im Vergleich: günstiger als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es weder einen amtlichen Wohnungspreis noch einen eigenen Bodenrichtwert. Verwendet wird der übliche Wert im Landkreis — also eine Näherung auf eine Näherung.

Mietrendite3,9 %niedriggeschätzt, Wert des LandkreisesJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten26×geschätzt, Wert des LandkreisesSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.489 €geschätzt, Wert des Landkreisesbesser als 66 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²4,85 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Schwarzbach dauerhaft Mieter?

5,2 % der Wohnungen stehen leer, das ist üblich. Die Einwohnerzahl ist über zehn Jahre praktisch gleich geblieben.

Leerstand5,2 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre-1,2 %schwächer als 58 von 100 Gemeinden.
Nachfrage53durchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Schwarzbach selbst?

Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 26 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: günstiger als der Durchschnitt der bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten26×geschätzt, Wert des Landkreises

Steigt der Wert in Schwarzbach langfristig?

Eher nicht. Einwohnerzahl und Kaufkraft sprechen in Schwarzbach nicht für steigende Preise. Wer hier kauft, sollte das nicht wegen der Wertentwicklung tun. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre-1,2 %schwächer als 58 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre3,1 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit3.550 €/Monat — deutlich unter dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung26schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Schwarzbach schiefgehen?

Mit 7,2 % Arbeitslosigkeit ist das größte Risiko, dass Mieter zahlungsunfähig werden oder wegziehen. Im Mittel der letzten zehn Jahre gab es hier 19 Hitzetage über 30 Grad pro Jahr — deutlich mehr als im Bundesschnitt.

Arbeitslosigkeit7,2 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit19 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 30 — erhöhte BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr19,3Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex30Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr3,1Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität27schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Schwarzbach laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 300 % — niedriger als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.

Grundsteuer-Hebesatz B300 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Schwarzbach?

Ein unauffälliger Standort ohne ausgeprägte Stärken oder Schwächen. Ob er passt, entscheidet eher das einzelne Objekt als der Ort.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,9 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten26×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²1.489 €geschätzt, Wert des Landkreises
Kaltmiete je m²4,85 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es weder einen amtlichen Wohnungspreis noch einen eigenen Bodenrichtwert. Verwendet wird der übliche Wert im Landkreis — also eine Näherung auf eine Näherung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 662 16 653 17 656 18 650 19 664 20 649 21 642 22 651 23 654 24 654 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)-1,2%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)3.550 €/Monatdeutlich unter dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote7,2%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote5,2%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.3,91%Zensus 2022 × GREIX, Datenstand 27.08.2026
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)1.489 € (2026)GREIX, Datenstand 27.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.36,5 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
12066292
Bundesland
Brandenburg
Kreis
Oberspreewald-Lausitz
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
01945
Einwohner
654

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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