standortscore

Gemeinde · Niedersachsen

Warberg

in Helmstedt

Standort-Score

26von 100

schwach

  • Nachfrage16sehr schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand9,2 %sehr schwachGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre-8,4 %sehr schwachGemeindewert
    • Mieternachfrage von außensehr schwachgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung34schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre-8,4 %sehr schwachGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit4.500 €/MonatstarkKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner6,3sehr schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität28schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit7,2 %schwachKreiswert
    • Klimarobustheit14 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 28 — durchschnittliche BelastungschwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
9,2 %hoch
Bevölkerung, 10 J.
-8,4 %schrumpfend
Mietrendite
3,0 %sehr niedrig
Kaufpreis
34 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
7,2 %erhöht

Warberg im Landkreis Helmstedt in Niedersachsen zählt 790 Einwohner und liegt gut 28 km von Wolfsburg. Gegen den Ort spricht die Nachfrage: der Leerstand ist mit 9,2 % hoch. 34 Jahresmieten kostet eine Wohnung nach der Schätzung im Schnitt, also 3,0 % Mietrendite. Arbeitsplätze gibt es vor Ort kaum (8 Stellen je 100 Einwohner) — wer hier wohnt, pendelt.

Im Landkreis Helmstedt liegt Warberg auf Rang 21 von 23 und damit im unteren Drittel. Die direkte Umgebung schneidet besser ab: Der Schnitt der 5 nächstgelegenen Gemeinden liegt 15 Punkte höher. Der beste Wert im direkten Umkreis liegt bei Räbke mit 63 von 100.

Für Warberg liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 4.500 € brutto im Monat und liegen damit 8 % über dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 262 € Kaltmiete — rund 6 % eines Bruttomonatsverdienstes.

9,2 % der Wohnungen stehen leer — das ist viel und drückt auf die Mieten. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 8,4 % zurückgegangen. Gebaut wird rege: 6,3 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Lohnt sich Vermietung in Warberg?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 34 Jahresmieten. Bei rund 3 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % liegt die Miete deutlich unter den Finanzierungskosten.

Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite3,0 %sehr niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten34×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.503 €geschätzt aus Bodenrichtwertschwächer als 84 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²3,74 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Warberg dauerhaft Mieter?

9,2 % der Wohnungen stehen leer — spürbar mehr als üblich. Die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 8,4 % gesunken — auf Dauer sinkt damit auch die Mieternachfrage.

Leerstand9,2 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre-8,4 %schwächer als 92 von 100 Gemeinden.
Nachfrage16sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Warberg selbst?

Auf absehbare Zeit gar nicht. Ohne hohen Eigenkapitaleinsatz ist eine sich selbst tragende Wohnung hier nicht zu erwarten. Der Kaufpreis entspricht 34 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten34×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Warberg langfristig?

Eher nicht. Einwohnerzahl und Kaufkraft sprechen in Warberg nicht für steigende Preise. Wer hier kauft, sollte das nicht wegen der Wertentwicklung tun. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre-8,4 %schwächer als 92 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre6,3 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit4.500 €/Monat — deutlich über dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung34schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Warberg schiefgehen?

Mit 7,2 % Arbeitslosigkeit ist das größte Risiko, dass Mieter zahlungsunfähig werden oder wegziehen.

Arbeitslosigkeit7,2 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit14 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 28 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr14,0Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex28Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr2,7Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität28schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Warberg laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 425 % — etwas über dem bundesweiten Mittel. Beim Kauf werden 5,0 % Grunderwerbsteuer fällig — im mittleren Bereich der Bundesländer.

Grundsteuer-Hebesatz B425 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer5,0 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Warberg?

Für eine Vermietung als Kapitalanlage spricht hier wenig. Weder die Vermietbarkeit noch die Aussicht auf haltbare Werte noch die Stabilität heben sich positiv ab.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,0 %sehr niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten34×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²1.503 €geschätzt aus Bodenrichtwert
Kaltmiete je m²3,74 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 853 16 818 17 808 18 821 19 828 20 810 21 815 22 811 23 790 24 781 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)-8,4%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)4.500 €/Monatdeutlich über dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote7,2%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote9,2%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.2,99%Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.1.503 €geschätztAus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.40 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
03154025
Bundesland
Niedersachsen
Kreis
Helmstedt
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
38378
Einwohner
790

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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