standortscore

Gemeinde · Thüringen

Zella-Mehlis, Stadt

in Schmalkalden-Meiningen

Standort-Score

58von 100

durchschnittlich

  • Nachfrage54durchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand8,2 %schwachGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre+13,6 %starkGemeindewert
    • Mieternachfrage von außendurchschnittlichgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung52durchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre+13,6 %starkGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit3.500 €/Monatsehr schwachKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner1,8sehr schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität66überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit5,1 %überdurchschnittlichKreiswert
    • Klimarobustheit6 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 58 — geringe BelastungstarkDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
8,2 %erhöht
Bevölkerung, 10 J.
+13,6 %stark wachsend
Mietrendite
4,3 %solide
Kaufpreis
23 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
5,1 %durchschnittlich

Zella-Mehlis, Stadt im Landkreis Schmalkalden-Meiningen in Thüringen zählt 12.157 Einwohner und liegt gut 43 km von Erfurt. Für den Ort spricht vor allem eines: mit 5,1 % Arbeitslosigkeit steht der Kreis gut da. 23 Jahresmieten kostet eine Wohnung nach der Schätzung im Schnitt, also 4,3 % Mietrendite.

Zella-Mehlis, Stadt steht im Landkreis Schmalkalden-Meiningen auf Rang 2 von 38 — unter den ersten drei. Im Bundesland ist es Rang 42 von 605, im oberen Drittel. Von den 5 nächstgelegenen Gemeinden schneiden 0 besser ab — Zella-Mehlis, Stadt liegt 20 Punkte über dem Schnitt der direkten Umgebung.

Für Zella-Mehlis, Stadt liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 3.500 € brutto im Monat und liegen damit 16 % unter dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 373 € Kaltmiete — rund 11 % eines Bruttomonatsverdienstes.

8,2 % der Wohnungen stehen leer — das ist viel und drückt auf die Mieten. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 13,6 % gewachsen. Neu gebaut wird wenig — 1,8 Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Lohnt sich Vermietung in Zella-Mehlis?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 23 Jahresmieten. Bei rund 4,3 % Mietrendite, also etwa auf Höhe des Bauzinses, deckt die Miete die Zinsen, aber nicht die Tilgung.

Im Vergleich: günstiger als die meisten bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite4,3 %solidegeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten23×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.491 €geschätzt aus Bodenrichtwertbesser als 87 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²5,33 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Zella-Mehlis dauerhaft Mieter?

8,2 % der Wohnungen stehen leer — spürbar mehr als üblich. Die Einwohnerzahl wächst (+13,6 % in zehn Jahren), die Nachfrage also auch.

Leerstand8,2 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+13,6 %Spitzenwert — besser als 95 von 100 Gemeinden.
Nachfrage54durchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Zella-Mehlis selbst?

Nicht von allein. Die Miete deckt die Zinsen, für die Tilgung braucht es Eigenkapital oder einen monatlichen Zuschuss. Der Kaufpreis entspricht 23 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: günstiger als die meisten bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten23×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Zella-Mehlis langfristig?

Durchwachsen. Zella-Mehlis wächst weder deutlich noch schrumpft es — größere Wertsprünge sind von dieser Seite nicht zu erwarten. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre+13,6 %Spitzenwert — besser als 95 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre1,8 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit3.500 €/Monat — deutlich unter dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung52durchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Zella-Mehlis schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 5,1 %, im üblichen Rahmen. Starkregen ist hier häufiger als anderswo: im Schnitt 9 Tage im Jahr mit mindestens 20 mm.

Arbeitslosigkeit5,1 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit6 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 58 — geringe BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr6,3Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex58Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr8,8Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität66überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Zella-Mehlis laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 390 % — etwas unter dem bundesweiten Mittel. Beim Kauf werden 5,0 % Grunderwerbsteuer fällig — im mittleren Bereich der Bundesländer.

Grundsteuer-Hebesatz B390 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer5,0 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Zella-Mehlis?

Eher für Anleger, die Ruhe wollen: wenig Ausschläge nach unten, aber auch wenig nach oben. Für eine Rendite über dem Durchschnitt ist Zella-Mehlis nicht der Ort.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite4,3 %solideJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten23×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²1.491 €geschätzt aus Bodenrichtwert
Kaltmiete je m²5,33 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 10.595 16 10.532 17 10.537 18 12.727 19 12.630 20 12.532 21 12.336 22 12.272 23 12.157 24 12.032 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)13,6%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)3.500 €/Monatdeutlich unter dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote5,1%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote8,2%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.4,29%Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.1.491 €geschätztAus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.37 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
16066092
Bundesland
Thüringen
Kreis
Schmalkalden-Meiningen
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
98544
Einwohner
12.157

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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