Brühl, Stadt ist eine Mittelstadt mit 45.555 Einwohnern im Rhein-Erft-Kreis in Nordrhein-Westfalen, im Speckgürtel von Köln, keine 18 km entfernt und entsprechend dicht bebaut. Zwei Dinge sprechen für den Ort — nur 2,9 % der Wohnungen stehen leer, und seit zehn Jahren ziehen mehr Menschen zu als weg (+3,1 %). Schwachpunkt ist die Stabilität — der Arbeitsmarkt ist mit 6,5 % Arbeitslosigkeit angespannt. 35 Jahresmieten kostet eine Wohnung nach der Schätzung im Schnitt, also 2,9 % Mietrendite. Der Ort ist Hochschulstandort — 2 Einrichtungen, die größte ist die Europäische Fachhochschule mit zusammen rund 1.700 Studierenden. Zu den Unternehmen mit Sitz in der Region gehören Lekkerland, Sunpoint und Brunata-Metrona.
Brühl, Stadt steht im Rhein-Erft-Kreis auf Rang 5 von 10 — im Mittelfeld. Landesweit reicht das für Rang 113 von 396 (im oberen Drittel). Der Unterschied zu den direkten Nachbarn ist gering; die ganze Umgebung wird ähnlich bewertet. Am stärksten schneidet in der Nachbarschaft Weilerswist ab (68 von 100).
Ein eigener Entgeltwert für Brühl, Stadt wird nicht erhoben; im Kreis verdienen Vollzeitbeschäftigte im Mittel 4.450 € brutto im Monat und liegen damit 7 % über dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. 70 m² kosten hier 593 € kalt, also etwa 13 % des Bruttomonatsverdienstes.
Der Leerstand liegt bei 2,9 %; frei stehende Wohnungen sind hier die Ausnahme. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 3,1 % gewachsen. Gebaut wird rege: 16,8 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.
Lohnt sich Vermietung in Brühl?
Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 35 Jahresmieten. Bei rund 2,9 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % liegt die Miete deutlich unter den Finanzierungskosten.
Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.
Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.
Mietrendite2,9 %sehr niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten35×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²3.528 €geschätzt aus Bodenrichtwertschwächer als 90 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²8,47 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.
Findet man in Brühl dauerhaft Mieter?
Fast jede Wohnung ist vermietet — nur 2,9 % stehen leer. Die Einwohnerzahl wächst (+3,1 % in zehn Jahren), die Nachfrage also auch.
Leerstand2,9 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+3,1 %besser als 63 von 100 Gemeinden.
Nachfrage77starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Brühl selbst?
Auf absehbare Zeit gar nicht. Ohne hohen Eigenkapitaleinsatz ist eine sich selbst tragende Wohnung hier nicht zu erwarten. Der Kaufpreis entspricht 35 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.
Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.
Kaufpreis in Jahresmieten35×geschätzt aus Bodenrichtwert
Steigt der Wert in Brühl langfristig?
Die Voraussetzungen sind gut: Brühl zieht Menschen an und die Kaufkraft stimmt. Das sind die beiden Größen, die langfristig auf die Preise wirken. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.
Einwohner, 10 Jahre+3,1 %besser als 63 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre16,8 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit4.450 €/Monat — über dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung67überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Was kann in Brühl schiefgehen?
Die Arbeitslosigkeit liegt bei 6,5 %, im üblichen Rahmen.
Arbeitslosigkeit6,5 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit15 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 29 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr14,5Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex29Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr4,2Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität39schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Was kostet Brühl laufend?
Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 800 % — höher als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.
Grundsteuer-Hebesatz B800 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.
Für wen passt Brühl?
Ungewöhnlich vielseitig: Die Wohnungen sind gefragt, und die Aussichten auf einen haltbaren Wert sind gut. Solche Orte sind selten — sieh dir die Zahlen oben genau an, bevor du darauf baust.