standortscore

Gemeinde · Nordrhein-Westfalen

Pulheim, Stadt

in Rhein-Erft-Kreis

Standort-Score

62von 100

überdurchschnittlich

  • Nachfrage83starkWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand2,1 %starkGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre+4,0 %überdurchschnittlichGemeindewert
    • Mieternachfrage von außenschwachgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung65überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre+4,0 %überdurchschnittlichGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit4.450 €/MonatstarkKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner10,3schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität39schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit6,5 %schwachKreiswert
    • Klimarobustheit15 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 32 — durchschnittliche BelastungschwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
2,1 %niedrig
Bevölkerung, 10 J.
+4,0 %wachsend
Mietrendite
2,7 %sehr niedrig
Kaufpreis
38 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
6,5 %erhöht

Mit 56.150 Einwohnern ist Pulheim, Stadt eine Mittelstadt im Rhein-Erft-Kreis in Nordrhein-Westfalen, nah an Köln — rund 13 km. Zwei Dinge sprechen für den Ort — der Leerstand liegt bei sehr niedrigen 2,1 %, und seit zehn Jahren ziehen mehr Menschen zu als weg (+4,0 %). Gegen den Ort spricht die Stabilität: der Arbeitsmarkt ist mit 6,5 % Arbeitslosigkeit angespannt. 38 Jahresmieten kostet eine Wohnung nach der Schätzung im Schnitt, also 2,7 % Mietrendite. Lekkerland, Sunpoint und Brunata-Metrona sind in der Region ansässig.

Im Rhein-Erft-Kreis liegt Pulheim, Stadt auf Rang 4 von 10 und damit im Mittelfeld. Landesweit reicht das für Rang 88 von 396 (im oberen Drittel). Der Unterschied zu den direkten Nachbarn ist gering; die ganze Umgebung wird ähnlich bewertet.

Ein eigener Entgeltwert für Pulheim, Stadt wird nicht erhoben; im Kreis verdienen Vollzeitbeschäftigte im Mittel 4.450 € brutto im Monat und liegen damit 7 % über dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. 70 m² kosten hier 582 € kalt, also etwa 13 % des Bruttomonatsverdienstes.

Der Leerstand liegt bei 2,1 %; frei stehende Wohnungen sind hier die Ausnahme. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 4,0 % gewachsen. Gebaut wird rege: 10,3 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Unternehmen mit Hauptsitz in der Region

Quelle: Wikidata (gemeinfrei). Erfasst sind Unternehmen mit Hauptsitz in diesem Kreis — große Werke ohne Konzernsitz fehlen dadurch. Keine Rangfolge, keine vollständige Liste.

Lohnt sich Vermietung in Pulheim?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 38 Jahresmieten. Bei rund 2,7 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % liegt die Miete deutlich unter den Finanzierungskosten.

Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite2,7 %sehr niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten38×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²3.766 €geschätzt aus Bodenrichtwertschwächer als 95 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²8,31 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Pulheim dauerhaft Mieter?

Fast jede Wohnung ist vermietet — nur 2,1 % stehen leer. Die Einwohnerzahl wächst (+4,0 % in zehn Jahren), die Nachfrage also auch.

Leerstand2,1 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+4,0 %besser als 67 von 100 Gemeinden.
Nachfrage83starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Pulheim selbst?

Auf absehbare Zeit gar nicht. Ohne hohen Eigenkapitaleinsatz ist eine sich selbst tragende Wohnung hier nicht zu erwarten. Der Kaufpreis entspricht 38 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten38×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Pulheim langfristig?

Die Voraussetzungen sind gut: Pulheim zieht Menschen an und die Kaufkraft stimmt. Das sind die beiden Größen, die langfristig auf die Preise wirken. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre+4,0 %besser als 67 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre10,3 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit4.450 €/Monat — über dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung65überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Pulheim schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 6,5 %, im üblichen Rahmen.

Arbeitslosigkeit6,5 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit15 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 32 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr15,1Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex32Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr3,3Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität39schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Pulheim laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 555 % — höher als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.

Grundsteuer-Hebesatz B555 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Pulheim?

Ungewöhnlich vielseitig: Die Wohnungen sind gefragt, und die Aussichten auf einen haltbaren Wert sind gut. Solche Orte sind selten — sieh dir die Zahlen oben genau an, bevor du darauf baust.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite2,7 %sehr niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten38×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²3.766 €geschätzt aus Bodenrichtwert
Kaltmiete je m²8,31 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 53.834 16 53.900 17 54.071 18 54.194 19 54.636 20 54.805 21 55.458 22 56.222 23 56.150 24 55.979 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)4,0%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)4.450 €/Monatüber dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote6,5%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote2,1%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.2,65%Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.3.766 €geschätztAus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.610 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
05362036
Bundesland
Nordrhein-Westfalen
Kreis
Rhein-Erft-Kreis
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
50259
Einwohner
56.150

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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