Mit 61.611 Einwohnern ist Bergheim, Stadt eine Mittelstadt im Rhein-Erft-Kreis in Nordrhein-Westfalen — direkt im Einzugsbereich von Köln (rund 22 km). Zwei Dinge sprechen für den Ort — mit 2,4 % Leerstand ist praktisch alles vermietet, und seit zehn Jahren ziehen mehr Menschen zu als weg (+2,8 %). Gegen den Ort spricht die Stabilität: der Arbeitsmarkt ist mit 6,5 % Arbeitslosigkeit angespannt. Beim geschätzten ortsüblichen Preisniveau liegt die Mietrendite bei 3,1 % — 32 Jahresmieten für eine Wohnung. In der Region haben Lekkerland, Sunpoint und Brunata-Metrona ihren Sitz.
Bergheim, Stadt belegt Rang 6 von 10 im Rhein-Erft-Kreis, also im Mittelfeld. Von den Nachbargemeinden unterscheidet sich Bergheim, Stadt kaum — die Umgebung liegt auf demselben Niveau. Der beste Wert im direkten Umkreis liegt bei Bedburg, Stadt mit 67 von 100.
Für Bergheim, Stadt liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 4.450 € brutto im Monat und liegen damit 7 % über dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 464 € Kaltmiete — rund 10 % eines Bruttomonatsverdienstes.
Mit 2,4 % Leerstand ist der Wohnungsmarkt eng — wer vermietet, findet in aller Regel Mieter. Die Einwohnerzahl hat sich in zehn Jahren kaum verändert (2,8 %). Gebaut wird rege: 6,9 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.
Lohnt sich Vermietung in Bergheim?
Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 32 Jahresmieten. Bei rund 3,1 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.
Im Vergleich: teurer als der Durchschnitt der bewerteten Orte.
Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.
Mietrendite3,1 %niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten32×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²2.535 €geschätzt aus Bodenrichtwertschwächer als 76 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²6,63 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.
Findet man in Bergheim dauerhaft Mieter?
Fast jede Wohnung ist vermietet — nur 2,4 % stehen leer. Die Einwohnerzahl wächst (+2,8 % in zehn Jahren), die Nachfrage also auch.
Leerstand2,4 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+2,8 %besser als 62 von 100 Gemeinden.
Nachfrage80starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Bergheim selbst?
Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 32 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.
Im Vergleich: teurer als der Durchschnitt der bewerteten Orte.
Kaufpreis in Jahresmieten32×geschätzt aus Bodenrichtwert
Steigt der Wert in Bergheim langfristig?
Die Voraussetzungen sind gut: Bergheim zieht Menschen an und die Kaufkraft stimmt. Das sind die beiden Größen, die langfristig auf die Preise wirken. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.
Einwohner, 10 Jahre+2,8 %besser als 62 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre6,9 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit4.450 €/Monat — über dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung60überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Was kann in Bergheim schiefgehen?
Die Arbeitslosigkeit liegt bei 6,5 %, im üblichen Rahmen.
Arbeitslosigkeit6,5 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit13 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 30 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr13,4Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex30Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr3,7Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität39schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Was kostet Bergheim laufend?
Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 760 % — höher als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.
Grundsteuer-Hebesatz B760 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.
Für wen passt Bergheim?
Ungewöhnlich vielseitig: Die Wohnungen sind gefragt, und die Aussichten auf einen haltbaren Wert sind gut. Solche Orte sind selten — sieh dir die Zahlen oben genau an, bevor du darauf baust.