standortscore

Gemeinde · Thüringen

Eisenberg, Stadt

in Saale-Holzland-Kreis

Standort-Score

32von 100

schwach

  • Nachfrage25schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand8,0 %schwachGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre-13,2 %sehr schwachGemeindewert
    • Mieternachfrage von außenschwachgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung9sehr schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre-13,2 %sehr schwachGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit3.700 €/Monatsehr schwachKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner4,8sehr schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität62überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit5,0 %überdurchschnittlichKreiswert
    • Klimarobustheit14 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 31 — durchschnittliche BelastungschwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
8,0 %erhöht
Bevölkerung, 10 J.
-13,2 %schrumpfend
Mietrendite
3,5 %niedrig
Kaufpreis
28 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
5,0 %durchschnittlich

Eisenberg, Stadt im Saale-Holzland-Kreis in Thüringen zählt 10.955 Einwohner und liegt im Speckgürtel von Jena, keine 27 km entfernt. Die deutlichste Stärke: mit 5,0 % Arbeitslosigkeit steht der Kreis gut da. Gegen den Ort spricht die Wertentwicklung: die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 13,2 % gesunken. Beim geschätzten ortsüblichen Preisniveau liegt die Mietrendite bei 3,5 % — 28 Jahresmieten für eine Wohnung. In der Region hat AOK Rheinland-Pfalz/Saarland seinen Sitz.

Eisenberg, Stadt steht im Saale-Holzland-Kreis auf Rang 82 von 91 — im unteren Drittel. Landesweit reicht das für Rang 384 von 605 (im Mittelfeld). Im Umkreis gibt es Stärkeres — die nächstgelegenen Gemeinden liegen im Schnitt 7 Punkte über Eisenberg, Stadt. Am stärksten schneidet in der Nachbarschaft Gösen ab (54 von 100).

Ein eigener Entgeltwert für Eisenberg, Stadt wird nicht erhoben; im Kreis verdienen Vollzeitbeschäftigte im Mittel 3.700 € brutto im Monat und liegen damit 11 % unter dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. 70 m² kosten hier 345 € kalt, also etwa 9 % des Bruttomonatsverdienstes.

Der Leerstand ist mit 8,0 % hoch; Mieter zu finden kostet hier Zeit. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 13,2 % zurückgegangen. Gebaut wird rege: 4,8 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Unternehmen mit Hauptsitz in der Region

Quelle: Wikidata (gemeinfrei). Erfasst sind Unternehmen mit Hauptsitz in diesem Kreis — große Werke ohne Konzernsitz fehlen dadurch. Keine Rangfolge, keine vollständige Liste.

Lohnt sich Vermietung in Eisenberg?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 28 Jahresmieten. Bei rund 3,5 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % bleibt die Miete knapp unter dem, was die Zinsen einer Vollfinanzierung kosten.

Im Vergleich: im Mittelfeld der bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite3,5 %niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten28×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²1.678 €geschätzt aus Bodenrichtwertschwächer als 55 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²4,93 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Eisenberg dauerhaft Mieter?

8,0 % der Wohnungen stehen leer — spürbar mehr als üblich. Die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 13,2 % gesunken — auf Dauer sinkt damit auch die Mieternachfrage.

Leerstand8,0 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre-13,2 %am unteren Ende — schwächer als 95 von 100 Gemeinden.
Nachfrage25schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Eisenberg selbst?

Erst mit Eigenkapital. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen — ohne nennenswerten Eigenanteil bleibt jeden Monat eine Lücke. Der Kaufpreis entspricht 28 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: im Mittelfeld der bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten28×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Eisenberg langfristig?

Eher nicht. Einwohnerzahl und Kaufkraft sprechen in Eisenberg nicht für steigende Preise. Wer hier kauft, sollte das nicht wegen der Wertentwicklung tun. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre-13,2 %am unteren Ende — schwächer als 95 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre4,8 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit3.700 €/Monat — deutlich unter dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung9sehr schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Eisenberg schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 5,0 %, im üblichen Rahmen.

Arbeitslosigkeit5,0 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit14 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 31 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr13,8Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex31Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr3,4Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität62überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Eisenberg laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 407 % — etwas über dem bundesweiten Mittel. Beim Kauf werden 5,0 % Grunderwerbsteuer fällig — im mittleren Bereich der Bundesländer.

Grundsteuer-Hebesatz B407 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer5,0 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Eisenberg?

Eher für Anleger, die Ruhe wollen: wenig Ausschläge nach unten, aber auch wenig nach oben. Für eine Rendite über dem Durchschnitt ist Eisenberg nicht der Ort.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite3,5 %niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten28×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²1.678 €geschätzt aus Bodenrichtwert
Kaltmiete je m²4,93 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 12.199 16 10.842 17 10.885 18 10.849 19 10.704 20 10.673 21 10.773 22 11.008 23 10.955 24 10.585 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)-13,2%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)3.700 €/Monatdeutlich unter dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote5,0%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote8,0%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.3,53%Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.1.678 €geschätztAus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.84 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
16074018
Bundesland
Thüringen
Kreis
Saale-Holzland-Kreis
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
07607
Einwohner
10.955

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

Was jetzt

Konkretes Objekt in Eisenberg, StadtObjekt-Check mit diesem Standort starten →
In der Naehe

Im Kreis direkt benachbart: Crossen an der Elster (knapp davor), Tautenhain (knapp dahinter).

In Thüringen direkt benachbart: Münchenbernsdorf, Stadt (knapp davor), Eisenach, Stadt (knapp dahinter).

Ganzer Saale-Holzland-Kreis →Thüringen im Explorer filtern →

Angebote in Eisenberg, Stadt

Externe Seiten. Wir uebertragen vor dem Klick nichts an die Anbieter und werten deren Angebote nicht aus.