standortscore

Gemeinde · Nordrhein-Westfalen

Köln, Stadt

Kreisfreie Stadt — diese Seite gilt zugleich für den Kreis 05315.

Standort-Score

56von 100

durchschnittlich

  • Nachfrage73überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand2,5 %starkGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre-4,7 %schwachGemeindewert
    • Mieternachfrage von außenstarkgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung49durchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre-4,7 %schwachGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit4.700 €/MonatstarkKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner8,9schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität45durchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit9,1 %sehr schwachKreiswert
    • Preisschwankung0,0 %starkGemeindewert
    • Klimarobustheit17 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 34 — erhöhte BelastungschwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
2,5 %niedrig
Bevölkerung, 10 J.
-4,7 %rückläufig
Mietrendite
2,3 %sehr niedrig
Kaufpreis
44 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
9,1 %hoch

Arbeitsplatz-Zentrum

Köln, Stadt ist mit 1.024.621 Einwohnern selbst ein Zentrum in Nordrhein-Westfalen. Für den Ort spricht vor allem eines: nur 2,5 % der Wohnungen stehen leer. Eine Wohnung kostet hier rund 44 Jahresmieten, was 2,3 % Mietrendite entspricht. Hier arbeiten mehr Menschen, als die Einwohnerzahl vermuten lässt: 62 Stellen je 100 Einwohner. 19 Hochschulen haben hier einen Standort, darunter die Universität zu Köln mit zusammen rund 92.900 Studierenden. REWE Group, Lufthansa Group und Ford of Europe sind in der Region ansässig.

Im Bundesland ist es Rang 210 von 396, im Mittelfeld. Die direkte Umgebung schneidet besser ab: Der Schnitt der 5 nächstgelegenen Gemeinden liegt 4 Punkte höher. Der beste Wert im direkten Umkreis liegt bei Wesseling, Stadt mit 66 von 100.

Für Köln, Stadt liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 4.700 € brutto im Monat und liegen damit 13 % über dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 657 € Kaltmiete — rund 14 % eines Bruttomonatsverdienstes.

Mit 2,5 % Leerstand ist der Wohnungsmarkt eng — wer vermietet, findet in aller Regel Mieter. Die Bevölkerung ist in zehn Jahren um 4,7 % zurückgegangen. Gebaut wird rege: 8,9 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Hochschulen vor Ort

Quelle: Wikidata (gemeinfrei). Die Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit; Studierendenzahlen sind unterschiedlich aktuell.

Unternehmen mit Hauptsitz in der Region

Quelle: Wikidata (gemeinfrei). Erfasst sind Unternehmen mit Hauptsitz in diesem Kreis — große Werke ohne Konzernsitz fehlen dadurch. Keine Rangfolge, keine vollständige Liste.

Lohnt sich Vermietung in Köln?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 44 Jahresmieten. Bei rund 2,3 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % liegt die Miete deutlich unter den Finanzierungskosten.

Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.

Mietrendite2,3 %sehr niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten44×So viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²4.900 €schwächer als 95 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²9,39 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Köln dauerhaft Mieter?

Fast jede Wohnung ist vermietet — nur 2,5 % stehen leer. Die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 4,7 % gesunken — auf Dauer sinkt damit auch die Mieternachfrage.

Leerstand2,5 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre-4,7 %schwächer als 74 von 100 Gemeinden.
Nachfrage73überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Köln selbst?

Auf absehbare Zeit gar nicht. Ohne hohen Eigenkapitaleinsatz ist eine sich selbst tragende Wohnung hier nicht zu erwarten. Der Kaufpreis entspricht 44 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten44×

Steigt der Wert in Köln langfristig?

Durchwachsen. Köln wächst weder deutlich noch schrumpft es — größere Wertsprünge sind von dieser Seite nicht zu erwarten. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre-4,7 %schwächer als 74 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre8,9 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit4.700 €/Monat — deutlich über dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung49durchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Köln schiefgehen?

Mit 9,1 % Arbeitslosigkeit ist das größte Risiko, dass Mieter zahlungsunfähig werden oder wegziehen. Die Kaufpreise schwankten in den letzten zehn Jahren wenig. Im Mittel der letzten zehn Jahre gab es hier 17 Hitzetage über 30 Grad pro Jahr — deutlich mehr als im Bundesschnitt.

Arbeitslosigkeit9,1 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Preisschwankung, 10 Jahre4,7 %Wie stark die Kaufpreise Jahr für Jahr auf und ab gingen.
Klimarobustheit17 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 34 — erhöhte BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr16,6Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex34Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr3,8Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität45durchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Köln laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 515 % — höher als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.

Grundsteuer-Hebesatz B515 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Köln?

Eher für Anleger, denen verlässliche Vermietbarkeit wichtiger ist als der Wertzuwachs. Beim Wertzuwachs ist Köln unauffällig.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite2,3 %sehr niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten44×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²4.900 €Amtlich gemessener Verkaufspreis.
Kaltmiete je m²9,39 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 1.075.935 16 1.080.394 17 1.085.664 18 1.087.863 19 1.083.498 20 1.073.096 21 1.021.253 22 1.024.408 23 1.024.621 24 1.025.523 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kaufpreis/m² Eigentumswohnung, letzte 15 Jahre

2.100 12 2.400 13 2.600 14 2.800 15 3.100 16 3.300 17 3.400 18 3.800 19 4.200 20 4.700 21 4.700 22 4.400 23 4.700 24 4.800 25 4.900 26

GREIX, Datenstand 27.08.2026. Letztes Quartal je Jahr, nominal (vollständige Reihe seit 1992).

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)-4,7%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)4.700 €/Monatdeutlich über dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote9,1%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote2,5%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.2,30%Zensus 2022 × GREIX, Datenstand 27.08.2026
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)4.900 € (2026)GREIX, Datenstand 27.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.880 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)4,7%GREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
05315000
Bundesland
Nordrhein-Westfalen
Kreis
Köln, Stadt
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
50667
Einwohner
1.024.621

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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