Mit 63.799 Einwohnern ist Dormagen, Stadt eine Mittelstadt im Rhein-Kreis Neuss in Nordrhein-Westfalen — im Speckgürtel von Leverkusen, keine 17 km entfernt. Zwei Dinge sprechen für den Ort — der Leerstand liegt bei sehr niedrigen 2,3 %, und die Bevölkerung legte um 0,6 % zu. Die auffälligste Schwäche liegt bei der Stabilität: der Arbeitsmarkt ist mit 6,4 % Arbeitslosigkeit angespannt. 34 Jahresmieten kostet eine Wohnung nach der Schätzung im Schnitt, also 3,0 % Mietrendite. In der Region haben Wilh. Werhahn KG und St. Augustinus-Kliniken ihren Sitz.
Im Rhein-Kreis Neuss liegt Dormagen, Stadt auf Rang 7 von 8 und damit im unteren Drittel. Im Bundesland ist es Rang 184 von 396, im Mittelfeld. Von den Nachbargemeinden unterscheidet sich Dormagen, Stadt kaum — die Umgebung liegt auf demselben Niveau. Der beste Wert im direkten Umkreis liegt bei Monheim am Rhein, Stadt mit 65 von 100.
Für Dormagen, Stadt liegt nur der Kreiswert vor: Vollzeitbeschäftigte verdienen dort im Mittel 4.600 € brutto im Monat und liegen damit 11 % über dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. Eine Wohnung mit 70 m² kostet dort 515 € Kaltmiete — rund 11 % eines Bruttomonatsverdienstes.
Mit 2,3 % Leerstand ist der Wohnungsmarkt eng — wer vermietet, findet in aller Regel Mieter. Die Einwohnerzahl hat sich in zehn Jahren kaum verändert (-0,6 %). Gebaut wird rege: 7,5 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.
Lohnt sich Vermietung in Dormagen?
Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 34 Jahresmieten. Bei rund 3 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % liegt die Miete deutlich unter den Finanzierungskosten.
Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.
Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.
Mietrendite3,0 %sehr niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten34×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²2.952 €geschätzt aus Bodenrichtwertschwächer als 84 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²7,35 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.
Findet man in Dormagen dauerhaft Mieter?
Fast jede Wohnung ist vermietet — nur 2,3 % stehen leer. Die Einwohnerzahl ist über zehn Jahre praktisch gleich geblieben.
Leerstand2,3 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre-0,6 %schwächer als 55 von 100 Gemeinden.
Nachfrage75starkvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Dormagen selbst?
Auf absehbare Zeit gar nicht. Ohne hohen Eigenkapitaleinsatz ist eine sich selbst tragende Wohnung hier nicht zu erwarten. Der Kaufpreis entspricht 34 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.
Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.
Kaufpreis in Jahresmieten34×geschätzt aus Bodenrichtwert
Steigt der Wert in Dormagen langfristig?
Durchwachsen. Dormagen wächst weder deutlich noch schrumpft es — größere Wertsprünge sind von dieser Seite nicht zu erwarten. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.
Einwohner, 10 Jahre-0,6 %schwächer als 55 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre7,5 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit4.600 €/Monat — deutlich über dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung55durchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Was kann in Dormagen schiefgehen?
Die Arbeitslosigkeit liegt bei 6,4 %, im üblichen Rahmen.
Arbeitslosigkeit6,4 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit15 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 34 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr14,8Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex34Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr3,2Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität41schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands
Was kostet Dormagen laufend?
Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 595 % — höher als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.
Grundsteuer-Hebesatz B595 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.
Für wen passt Dormagen?
Eher für Anleger, denen verlässliche Vermietbarkeit wichtiger ist als der Wertzuwachs. Beim Wertzuwachs ist Dormagen unauffällig.