standortscore

Gemeinde · Nordrhein-Westfalen

Kaarst, Stadt

in Rhein-Kreis Neuss

Standort-Score

57von 100

durchschnittlich

  • Nachfrage73überdurchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob man dauerhaft Mieter findet — Leerstand und Zuzug.

    • Leerstand2,7 %starkGemeindewert
    • Bevölkerung, zehn Jahre+0,3 %durchschnittlichGemeindewert
    • Mieternachfrage von außensehr schwachgemischt

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Wertentwicklung58durchschnittlichWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Ob der Wert langfristig hält — Zuzug, Kaufkraft und Bautätigkeit.

    • Bevölkerung, zehn Jahre+0,3 %durchschnittlichGemeindewert
    • Median-Entgelt Vollzeit4.600 €/MonatstarkKreiswert
    • Neubau je 1.000 Einwohner7,6schwachGemeindewert

    Wie gewichtet wird → Methodik

  • Stabilität41schwachWoraus setzt sich das zusammen?Details

    Wie verlässlich der Standort ist — Arbeitsmarkt, Preisschwankungen und Klima.

    • Arbeitslosigkeit6,4 %schwachKreiswert
    • Klimarobustheit15 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 33 — durchschnittliche BelastungschwachDWD-Raster

    Wie gewichtet wird → Methodik

Leerstand
2,7 %niedrig
Bevölkerung, 10 J.
+0,3 %stabil
Mietrendite
2,8 %sehr niedrig
Kaufpreis
36 Jahresmieten
Arbeitslosigkeit
6,4 %erhöht

Kaarst, Stadt im Rhein-Kreis Neuss in Nordrhein-Westfalen zählt 43.295 Einwohner und liegt direkt im Einzugsbereich von Neuss (rund 6 km) und entsprechend dicht bebaut. Am stärksten fällt auf: mit 2,7 % Leerstand ist praktisch alles vermietet, und die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 0,3 % gewachsen. Gegen den Ort spricht die Stabilität: 6,4 % Arbeitslosigkeit belasten den Kreis. Beim geschätzten ortsüblichen Preisniveau liegt die Mietrendite bei 2,8 % — 36 Jahresmieten für eine Wohnung. Wilh. Werhahn KG und St. Augustinus-Kliniken sind in der Region ansässig.

Kaarst, Stadt belegt Rang 8 von 8 im Rhein-Kreis Neuss, also im unteren Drittel. Landesweit reicht das für Rang 185 von 396 (im Mittelfeld). Der Unterschied zu den direkten Nachbarn ist gering; die ganze Umgebung wird ähnlich bewertet. Am stärksten schneidet in der Nachbarschaft Korschenbroich, Stadt ab (64 von 100).

Ein eigener Entgeltwert für Kaarst, Stadt wird nicht erhoben; im Kreis verdienen Vollzeitbeschäftigte im Mittel 4.600 € brutto im Monat und liegen damit 11 % über dem Bundesmedian von 4.150 €. Der Rohwert stammt von der Statistik der Bundesagentur für Arbeit, der Vergleich zum Bundesmedian ist eine eigene Berechnung auf dieser Grundlage. 70 m² kosten hier 560 € kalt, also etwa 12 % des Bruttomonatsverdienstes.

Der Leerstand liegt bei 2,7 %; frei stehende Wohnungen sind hier die Ausnahme. Die Einwohnerzahl hat sich in zehn Jahren kaum verändert (0,3 %). Gebaut wird rege: 7,6 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner im Jahr.

Unternehmen mit Hauptsitz in der Region

Quelle: Wikidata (gemeinfrei). Erfasst sind Unternehmen mit Hauptsitz in diesem Kreis — große Werke ohne Konzernsitz fehlen dadurch. Keine Rangfolge, keine vollständige Liste.

Lohnt sich Vermietung in Kaarst?

Bei ortsüblichen Preisen kostet eine Wohnung hier etwa 36 Jahresmieten. Bei rund 2,8 % Mietrendite und einem Bauzins von rund 4 % liegt die Miete deutlich unter den Finanzierungskosten.

Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Mietrendite2,8 %sehr niedriggeschätzt aus BodenrichtwertJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten36×geschätzt aus BodenrichtwertSo viele Jahresmieten kostet die Wohnung.
Kaufpreis je m²3.429 €geschätzt aus Bodenrichtwertschwächer als 95 von 100 bewerteten Orten.
Kaltmiete je m²8,00 €Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverhältnisse (Zensus 2022) — keine Neuvertragsmiete. Eine Neuvermietung liegt in der Regel darüber.

Findet man in Kaarst dauerhaft Mieter?

Fast jede Wohnung ist vermietet — nur 2,7 % stehen leer. Die Einwohnerzahl ist über zehn Jahre praktisch gleich geblieben.

Leerstand2,7 %Anteil leerstehender Wohnungen, Zensus 2022.
Einwohner, 10 Jahre+0,3 %besser als 50 von 100 Gemeinden.
Nachfrage73überdurchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Wie schnell trägt sich eine Wohnung in Kaarst selbst?

Auf absehbare Zeit gar nicht. Ohne hohen Eigenkapitaleinsatz ist eine sich selbst tragende Wohnung hier nicht zu erwarten. Der Kaufpreis entspricht 36 Jahresmieten; wie es bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt an Eigenkapital und Zinsbindung — dafür gibt es den Objekt-Check.

Im Vergleich: teurer als die meisten bewerteten Orte.

Kaufpreis in Jahresmieten36×geschätzt aus Bodenrichtwert

Steigt der Wert in Kaarst langfristig?

Durchwachsen. Kaarst wächst weder deutlich noch schrumpft es — größere Wertsprünge sind von dieser Seite nicht zu erwarten. Eine Vorhersage ist das ausdrücklich nicht.

Einwohner, 10 Jahre+0,3 %besser als 50 von 100 Gemeinden.
Neubau, 4 Jahre7,6 je 1.000 Einw.Fertiggestellte Wohnungen. Wo gebaut wird, rechnet der Markt mit Nachfrage.
Median-Gehalt Vollzeit4.600 €/Monat — deutlich über dem BundesmedianMedian der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter am Wohnort, Stand Dezember 2024. Wert des Kreises — für einzelne Gemeinden nicht erhoben. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit. Der Vergleich zum Bundesmedian ist unsere eigene Berechnung.
Wertentwicklung58durchschnittlichvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kann in Kaarst schiefgehen?

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 6,4 %, im üblichen Rahmen.

Arbeitslosigkeit6,4 %Wert des Landkreises — wird für einzelne Gemeinden nicht erhoben.
Klimarobustheit15 Hitzetage/Jahr, Trockenheitsindex 33 — durchschnittliche BelastungMittel 2016–2025 aus dem 1-km-Raster. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Hitzetage pro Jahr14,7Tage über 30 Grad, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Trockenheitsindex33Index nach de Martonne — kleinere Werte bedeuten trockener. Bundesmedian 35.3. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Starkregentage pro Jahr3,8Tage mit mindestens 20 mm Niederschlag, Mittel 2016–2025. Quelle: Deutscher Wetterdienst (DWD), GeoNutzV.
Stabilität41schwachvon 100, verglichen mit allen bewerteten Gemeinden Deutschlands

Was kostet Kaarst laufend?

Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 504 % — höher als in den meisten Gemeinden. Beim Kauf werden 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig — einer der höchsten Sätze in Deutschland.

Grundsteuer-Hebesatz B504 %Setzt die Gemeinde selbst fest. Fällt jedes Jahr an.
Grunderwerbsteuer6,5 %Legt das Bundesland fest. Fällt einmalig beim Kauf an.

Für wen passt Kaarst?

Eher für Anleger, denen verlässliche Vermietbarkeit wichtiger ist als der Wertzuwachs. Beim Wertzuwachs ist Kaarst unauffällig.

Marktdaten

Was Kaufen und Mieten hier üblicherweise kostet. Diese Zahlen bewerten nicht den Standort — sie sind der Ausgangspunkt für die Rechnung zu einem konkreten Objekt.

Mietrendite2,8 %sehr niedrigJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten.
Kaufpreis in Jahresmieten36×So viele Jahresmieten kostet eine Wohnung.
Kaufpreis je m²3.429 €geschätzt aus Bodenrichtwert
Kaltmiete je m²8,00 €Bestandsmieten, Zensus 2022.

Für diesen Ort gibt es keinen amtlichen Wohnungspreis. Der Wert ist aus dem amtlichen Bodenrichtwert abgeleitet — eine Näherung, keine Messung.

Die Belege

Bevölkerungsentwicklung

Zensus-2022-Neubasierung 43.218 16 43.216 17 43.433 18 43.493 19 43.615 20 43.661 21 43.223 22 43.188 23 43.295 24 43.350 25

GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026. Die Bevölkerungsfortschreibung basiert ab 2022 auf dem Zensus 2022, davor auf dem Zensus 2011 — der Sprung an dieser Stelle ist eine reale, von Destatis dokumentierte Neubasierung, kein Darstellungsfehler.

Kennzahlen im Detail
KennzahlWertQuelle
Bevölkerungswachstum (10 Jahre)0,3%GENESIS-Online, Datenstand 27.08.2026
Median-Entgelt Vollzeit (Wohnort)4.600 €/Monatdeutlich über dem Bundesmedian (eigene Berechnung)Kreiswert© Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand 12/2024
Arbeitslosenquote6,4%KreiswertGENESIS-Online (Kreisebene), Datenstand 27.08.2026
Leerstandsquote2,7%Zensus 2022, Datenstand 27.08.2026
MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Gerechnet mit den Mieten bestehender Verträge — bei Neuvermietung liegt sie oft höher.2,80%Zensus 2022 × geschätztem Kaufpreis
Kaufpreis/m² (Eigentumswohnung)Kein amtlicher Wert verfügbar — aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland geschätzt.3.429 €geschätztAus Bodenrichtwert geschätzt, Modell 28.08.2026
Bodenrichtwert WohnbaulandÜblicher Bodenpreis für Wohnbauland in dieser Gemeinde. Misst nur den Boden, nicht das Gebäude darauf.525 €/m²Gutachterausschüsse (BORIS), Stichtag 01.01.2026
Kaufpreisvolatilität (10 Jahre, annualisiert)keine GREIX-DatenGREIX, Datenstand 27.08.2026
Amtliche Referenzdaten
Amtlicher Gemeindeschlüssel (AGS)
05162016
Bundesland
Nordrhein-Westfalen
Kreis
Rhein-Kreis Neuss
Postleitzahl (Verwaltungssitz)
41564
Einwohner
43.295

Quelle: Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Statistisches Bundesamt. Datenstand 2025-12-31.

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